資產評估報告 篇一
第一條 為明確資產評估機構與注冊資產評估師的執(zhí)業(yè)責任，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保證資產評估報告質量，根據(jù)國家有關法規(guī)，制定本制度。
第二條 凡中國境內執(zhí)業(yè)的資產評估機構，在接受客戶委托，完成評估項目后所出具的資產評估報告書，應有資產評估機構法定代表人（含伙制機構為合伙人，以下簡稱合伙人）和至少兩名注冊資產評估師簽字。未經資產評估機構法定代表人（合伙人）和注冊資產評估師簽字的資產評估報告為無效報告。
第三條 本制度所稱注冊資產評估師，是指經過國家統(tǒng)一考試或認定，取得執(zhí)業(yè)資格，并依法進行注冊登記的資產評估專業(yè)人員。
第四條 注冊資產評估師的執(zhí)業(yè)行為應遵循國家有關的法律和行政法規(guī)，符合中國資產評估協(xié)會發(fā)布的執(zhí)業(yè)規(guī)范。
第五條 注冊資產評估師只能在一個資產評估師機構執(zhí)業(yè)并獨立行使簽字權利。注冊資產評估師不得允許他人以本人名義簽字。
第六條 注冊資產評估師只能在本人參與評估的綜合性資產評估項目和單項資產評估項目的資產評估報告書上簽字。注冊資評估師在有正當理由并能提供必要依據(jù)的情況下，可以拒絕在資產評估報告書上簽字。對于單項資產評估項目的資產評估報告書，也可由中國資產評估協(xié)會認可的評估專業(yè)人員簽字。
第七條 注冊資產評估師對簽署的資產評估報告書的真實性、客觀性、公正性負責，關承擔相應的法律責任。
第八條 資產評估機構法定代表人（合伙人）在本機構注冊資產評估師簽署的資產評估報告書上明確簽署審核意見后簽字，資產評估機構對此承擔連帶當選責任。
第九條 資產評估機構應建立資產評估報告內部審核制度和檔案管理制度。凡本機構出具的資產評估報告書，都應建立檔案，妥善保管，以備查閱。
第十條 凡違反本制度的資產評估機構和注冊資產評估師，中國資產評估協(xié)會根據(jù)協(xié)會章程及其他規(guī)定，給予警告、通報批評、撤銷會員資格等處分，并建議國務崐院資產評估管理行政主管部門依法給予行政處罰。
第十一條 證券業(yè)資格資產評估機構從3月1日起實施本制度，其他資產評估機構從196月1日起實施
資產評估報告 篇二
有關于資產評估報告
一、緒言
本會計事務所接受貴州茅臺股份有限公司委托，根據(jù)國家有關資產評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對為評估目的而涉及的全部資產及負債進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估資產在評估基準日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允的反映。現(xiàn)將資產評估情況和評估結果報告如下：
二、委托方和資產占有方概況
（一）委托方簡介
委托方：貴州茅臺股份有限公司。
注冊地址：xxxxxx
法定代表人：xxxx
注冊資本：成立時注冊資本為人民幣xxxx萬元
企業(yè)類型：有限責任公司
經營范圍：xxxx
（二）資產占有方簡介
貴州茅臺份有限公司
三、評估目的
為配合貴州茅臺股份有限公司發(fā)行人民幣普通股，本次評估即為該經濟行為所涉及的貴州茅臺股份有限公司資產在評估基準日的價值提供參考依據(jù)。
四、評估范圍及對象
包括流動資產及負債等。資產評估申報表列示的本公司總資產為74123.96萬元，負債為51886.77萬元，凈資產為22237.19萬元。
五、評估基準日
xxxxxx
六、評估原則
根據(jù)國家資產評估的有關規(guī)定，本公司及評估人員遵循以下原則進行評估：
1、工作原則：獨立、客觀、公正、科學的評估原則
（1）、獨立性原則：資產評估工作由具有資產評估行業(yè)管理機構授予資產評估資格的社會公正性機構獨立進行操作，不受被評估資產各方當事人利益和外界干擾的影響。評估機構及操作人員與被評估資產各方當事人沒有利害關系；
（2）、公正、客觀性原則：評估人員從實際出發(fā)，認真進行調查研究，在掌握翔實可靠資料的基礎上，采用符合實際的標準和方法，得出合理、可信、公正的評估結論；
（3）、科學性原則：在具體評估過程中，根據(jù)特定目的，制定科學的評估方案，采用科學的評估程序和方法，用資產評估基本原理指導評估操作。
2、操作原則：資產持續(xù)經營和產權利益主體變動、替代性、公開市場原則等。
森林資產評估報告書 篇三
XX(2013)第XX號
XX林業(yè)(集團)股份有限公司：
XX接受您的委托，根據(jù)國家有關資產評估的規(guī)定，本著獨立、公正、科學、客觀的原則，按照公認的資產評估方法，對屬委托方XX林業(yè)(集團)股份有限公司所有的森林資源資產進行了評估，為委托方擬用森林資源資產抵押貸款，確定貸款額度提供價值參考。本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產進行了實地勘察與核對，以及實施了我們認為必要的其他評估程序，對委估的資產在評估基準日2013年7月19日所表現(xiàn)的資產現(xiàn)值進行了評估。現(xiàn)將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方、產權持有者和其他評估報告使用者
(一)委托方、產權持有者
委托方及產權持有者均為XX林業(yè)(集團)股份有限公司
企業(yè)名稱：XX林業(yè)(集團)股份有限公司(簡稱永林公司)
注冊地址：XX市燕江東路819號
注冊資本：人民幣20276.028萬元
法定代表人：吳景賢
企業(yè)類型：股份有限公司(上市)
經營范圍：木(竹)采運、加工；水力發(fā)電；林業(yè)、農業(yè)、畜牧業(yè)、生產技術服務；林業(yè)、農業(yè)、蓄牧業(yè)、生產技術服務；家具，百貨，日用雜品，五金、交電、化工，石油制品(不含成品油)，建筑材料批發(fā)、零售；苗木培植；花卉盆景栽培；對外貿易。(以上經營范圍涉及許可經營項目的，應在取得有關部門的許可后方可經營)。
(二)其他可能的評估報告使用者
報告使用者包括：委托方及主管部門、森林資源資產抵押人、抵押權人、國家法律法規(guī)規(guī)定的其他評估報告使用者。
本報告僅為本評估目的服務，在此行為實現(xiàn)的過程中，除以上經濟行為涉及到的各方外，不排除其他相關方會閱讀到本評估報告，但我們對其他相關方基于自身立場對本報告的理解不負任何責任。
二、評估目的
為XX林業(yè)(集團)股份有限公司擬用森林資源資產抵押貸款，確定貸款額度提供價值參考意見。
本次評估為這一經濟行為提供價值參考，不作為其他經濟目的、其他用途使用。評估報告只能用于載明的評估目的，因使用不當造成的后果與簽字注冊資產評估師及其所在評估機構無關。
三、評估對象和評估范圍
本次資產評估對象為XX林業(yè)(集團)股份有限公司委估的屬其所有的森林資源資產，評估范圍為XX林業(yè)(集團)股份有限公司所有的位于XX市西洋鎮(zhèn)境內的森林資源資產，共544宗地，委托評估森林面積為99861畝，其中350畝生態(tài)公益林，2246畝經濟林，2914畝無林地(包括采伐跡地、灌木林地、宜林荒山荒地、非林業(yè)用地)未予以評估，故實際納入評估范圍的森林面積為94351畝。
1、評估對象權屬狀況
根據(jù)委托方提供的林權證資料，評估對象權屬狀況詳見《林權登記明細表》。
2，評估對象實物狀況
由我公司技術人員組成的森林資源資產實物量核查小組，于2013年7月19日～7月26日期間對XX林業(yè)(集團)股份有限公司所提供的擬評估森林資源資產進行實地核查，評估對象實物狀況詳見《森林資源資產評估明細表》。
四、價值類型及其定義
價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。價值類型分為市場價值及市場價值以外的價值，市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。
此次評估采用市場價值類型。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
五、評估基準日
本次資產評估的基準日期是2013年7月19日。系以森林資源資產評估現(xiàn)場核查起始日為評估基準日。
本次資產評估工作中，資產評估范圍的界定、評評估格的確定、評估參數(shù)的選取及本報告書中一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
六、評估依據(jù)
本次評估的主要依據(jù)有：
(一)行為依據(jù)
XX與XX林業(yè)(集團)股份有限公司簽訂的本項資產評估委托合同； 其他與此相關的資料。
(二)法律依據(jù)
1、中華人民共和國主席令第17號《中華人民共和國森林法》(修訂);
2、中華人民共和國主席令第五號《中華人民共和國企業(yè)國有資產法》;
3、財政部、國家林業(yè)總局12月25日財企[]529號關于印發(fā)《森林資源資產評估管理暫行規(guī)定》的通知；
4、國務院國有資產監(jiān)督管理委員會令第12號《企業(yè)國有資產評估管理暫行辦法》;
5、國資委產權。2006.274號《關于加強企業(yè)國有資產評估管理工作有關問題的通知》。
(三)準則依據(jù)
1、《資產評估準則—評估報告》、《資產評估準則—評估程序》、《資產評估準則—業(yè)務約定書》、《資產評估準則—工作底稿》、《資產評估準則—不動產》;
2、財政部2月發(fā)布的《資產評估準則—基本準則》及《資產評估職業(yè)道德準則—基本準則》(財企20號);
3、《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》、《資產評估值類型指導意見》;
4、國家國有資產管理局、林業(yè)部關于發(fā)布《森林資源資產評估技術規(guī)范(試行)》的通知，國資辦發(fā)[]59號。
(四)權屬依據(jù)
XX林業(yè)(集團)股份有限公司提供的《中華人民共和國林權證》(詳見《林權登記明細表》)。
(五)取價依據(jù)
1、當?shù)亟诹之a品市場銷售價格；
2、當?shù)亟谏止茏o及林產品采運成本；
3、當?shù)亟诹之a品市場銷售稅費；
4、當?shù)亟诹值氐刈饧稗D讓價格。
七、評估方法
森林資源資產評估方法通常有市場法、收益法、成本法等三種評估方法。根據(jù)評估對象所對應森林資源資產的不同特性，選擇不同具體方法。
(一)市價法
1、市價法基本原理
森林資源資產評估的市價法也稱市場價比較法，是將相同或類似的森林資源資產的現(xiàn)行市場成交價格進行比較分析，估測被評估森林資源資產價值的評估方法。市價法依據(jù)“替代原則”，以均衡價值論為理論基礎，采用比較和類比的思路及其方法，判斷森林資源資產價值。
2、市價法的適用性
市價法以市場交易價格為基礎，評估結果可信度高、說服力強、計算容易，但由于需要有參照的成交案例，因此該方法的必備條件是要求存在一個發(fā)育充分的公開的森林資源資產市場，在這個市場中可以找到各種類型的森林資源資產評估的可比參照案例。
(二)收益法
1、收益法基本原理
森林資源資產評估的收益法是指通過估算被評估森林資源資產預期收益，并經折現(xiàn)或資本化處理來評估對象價值的方法。收益法評估森林資源資產價值的理論基礎是效用價值論，該理論認為森林資源資產的價值是由其效用決定的，效用指森林資源資產的收益能力，與影響收益能力的自然條件和社會因素相關，體現(xiàn)在該森林資源資產為其所有者帶來的收益上。收益法中常用具體方法有：市場價倒算法、收獲現(xiàn)值法年凈收益現(xiàn)值法、年金資本化法、林地期望價法和地租資本化法。
2、收益法的適用性
收益法是評估中齡林、近熟林、成熟林和林地使用權森林資源資產經常選用的評估方法，該方法的提出解決了中齡林、近熟林資產評估的難點；但收益法的運用需具備一定的前提條件，對于沒有收益或收益無法用貨幣計量以及風險報酬率不能確定的資產，無法應用此法。另外未來收益的預測、風險報酬率的確定等有一定的主觀性，也無法考慮未來不可預知的因素的影響。
(三)成本法
1、成本法基本原理
森林資源資產的成本法是指在現(xiàn)時條件下以被評估資產的重臵成本估算價值量，其理論基礎是勞動價值論。成本法較充分地考慮了森林資源資產重臵全價和相應的林木生長狀況。
2、成本法的適用性
(1)適用幼齡林的評估，不適用于中齡林和成過熟林的評估。
(2)適用于沒有充分發(fā)育的、活躍的交易市場的林木資產評估。
(3)適用于以資產重臵、補償為目的的林木資產的評估。
(4)適用于經營周期較短的速生樹種的評估。
(四)評估方法的選取
1、由于目前森林資源資產交易市場不發(fā)達，區(qū)域內尚無類似森林資源資產充分交易的案例，同類森林資源資產交易價格獲得的難度較大，因而不能采用市價法進行評估。
2、現(xiàn)場核查中已測算出評估對象的樹種、齡組、畝株數(shù)、畝蓄積、面積等相關數(shù)據(jù)，根據(jù)當?shù)亟诹之a品市場銷售價格、當?shù)亟谏止茏o及林產品采運成本、當?shù)亟诹之a品市場銷售稅費、當?shù)亟诹值氐刈饧稗D讓價格；可以采用收益法對中齡林、近熟林、成過熟林林木和毛竹林資產進行評估。
3、成本法適用于未成林造林地和幼齡林(生以下，含10年)林木資產的評估。 綜上所述，本報告采用收益法和成本法評估森林資源資產價值。
(五)本報告評估中根據(jù)評估對象的特點，分別采用以下方法進行評估：
1、未成林造林地和幼齡林林木資產評估
未成林造林地上的林木資產與用材林幼齡林采用重臵成本法進行評估，即按現(xiàn)在的技術標準和工價、物價水平，重新營造一片與被評估資產同樣的林分所需的資金成本和資金的投資收益(利息)。其計算公式為： 式中：
En：林木資產評估值；
K：調整系數(shù)；
Ci：第i年以現(xiàn)時工價和生產水平為標準的投資額，各年度投資標準、管護費用詳見
技術經濟指標；
p：投資收益率；
n：林分年齡。
..
…..
niinpCiKEn11)1(
2、中齡林與近熟林林木資產評估
中齡林和近熟林的林木資產采用收獲現(xiàn)值法進行評估，即預測該林分成熟時采伐所得到的純收入(已扣除木材生產成本、稅費及合理的經營利潤)，再扣除從現(xiàn)在到主伐之間的管護費用，其剩余值的折現(xiàn)值作為林木資產的評估值。其計算公式為：
nuppnupVnupFCWfFCWfFCWfnmMunmEn111)(
)1333(3)222(2)111(1
.
式中：
mn：林齡為n年時單位面積林分實際蓄積量；
：林齡為n年時單位面積林分理論蓄積量，按林木蓄積生長預測模型計算得到，各樹種生長預測模型是利用福建省林業(yè)廳現(xiàn)行《森林經營類型表》中中徑材經營類型生長指標擬合而成；
Mu：按林木生長預測模型計算的u年主伐時單位面積林分理論蓄積量；
f1, f2, f3：原木、小徑材、薪材出材率；
W1, W2, W3：原木、小徑材、薪材平均木材銷售價格；
C1, C2, C3：原木、小徑材、薪材木材生產經營成本；
F1, F2, F3：原木、小徑材、薪材木材生產經營段利潤；
V：年平均管護費用；
u：主伐年齡；
n：現(xiàn)實林分年齡；
p：投資收益率。
3、成過熟林林木資產評估
成熟林和過熟林的林木資產采用木材市場價倒算法進行評估，即將該林分主伐時的木材總銷售收入，扣除木材生產經營成本、稅費及木材生產段的合理利潤后的剩余值作為林木資產的評估值，其計算公式為：
nm.)]()()([333322221111FCWfFCWfFCWfmEnn………….
式中： mn, f1, f2, f3, W1, W2, W3, C1, C2, C3, F1, F2, F3：同上。
4、天然闊葉林林木資產評估
天然闊葉林林木資產采用擇伐林的收益現(xiàn)值法計算，成熟林計算公式為：
未成熟林預測測算至成熟后再進行擇伐，其計算公式為： 式中：
mn, p, V：同上；
An：現(xiàn)實林擇伐純收入；
t：擇伐周期
5、毛竹林年金資本化法
年金資本化法是將被評估的森林資源資產每年的穩(wěn)定收益作為資本投資的收益，再按適當?shù)耐顿Y收益率求出資產的價值。其計算公式為：
式中：
A：穩(wěn)產期后竹林的年平均純收益；
p：折現(xiàn)率；
n：剩余經營年限。
PVppAmEttnnn.
..
…
.
1)1(
)1(
pVpppAmMumEntnutunn.
..]1)1[()1(
)1(
..
…nnppAE111
八、評估程序實施過程和情況
我公司接受委托方評估委托后，隨即選派資產評估人員組成評估小組，開展資產評估工作。我們根據(jù)國家資產評估的有關原則和規(guī)定，對評估范圍內的資產進行了評估，具體步驟如下：
本次評估于2013年7月19日-7月26日開展現(xiàn)場調查，2013年8月16日出具報告。
評估過程分五個階段進行：
(一)接受委托階段
本階段的主要工作是：
1、接受項目委托，根據(jù)評估機構資產評估工作的需要，由委托方進行資產申報工作；向委托方了解評估業(yè)務基本事項，確定評估目的和評估對象及范圍、選定評估基準日；
2、收集資產評估所需文件資料，擬定評估方案，制訂資產評估工作計劃。
(二)資產清查階段
根據(jù)資產評估的有關原則和規(guī)定，對評估范圍內的資產進行了評估，具體步驟如下：
1、組建森林資源資產核查小組，制定森林資源資產核查技術方案。
2、現(xiàn)場調查
(1)聽取有關人員對待評估資產歷史和現(xiàn)狀的介紹；
(2)根據(jù)委托方提供的資料到現(xiàn)場進行實物核實，并對資產狀況進行察看、記錄；
本次核查面積占森林資源總面積的10%以上，分別樹種和齡組隨機抽取核查小班，對抽中的小班進行現(xiàn)場核查。用在現(xiàn)場核實過程中，利用林權圖、林業(yè)基本圖、小班一覽表對抽中的小班，采用3.26米樣圓法和角規(guī)輔助目測法，對其所記載的地類、林種、樹種、小班蓄積、平均胸徑、平均高、株數(shù)等主要的調查因子進行現(xiàn)地調查。
3、對委估對象相關數(shù)據(jù)進行征詢并收集與評估對象相關的各項資料、記錄；
(三)評定估算階段
根據(jù)評估對象的經濟和技術特點開展市場調研、詢價工作，制訂資產的具體評估方法；對委估資產進行評估，測算其評估值。
(四)評估匯總階段
1、根據(jù)資產的初步評估結果，進行匯總分析工作，并根據(jù)匯總分析情況，對資產評估結果進行調整、修改和完善。
2、起草資產評估報告書、評估結論分析并撰寫評估說明。
(五)提交報告階段
根據(jù)評估工作情況，經本公司有關審核人員三級復核后完成資產評估報告書。
九、評估假設
1、本次評估是以假設所評估資產的產權是正常的，因而能夠進行合法的交易，即產權持有者合法擁有森林資源資產的完整產權，而無任何限制或影響交易的他項權利之設臵或其他瑕疵；
2、本假設委估的森林資源資產處在交易過程中，估算是根據(jù)待估森林資產的交易條件模擬市場進行的，評估結果是對委估森林資源資產最可能達成交易價格的估計；
3、假設交易市場是公開、公平的，買賣雙方是平等、自愿交易，不存在強制性；
4、假設評估基準日后的國家現(xiàn)行的有關政策、法律、法規(guī)及宏觀經濟形勢不發(fā)生重大變化；
5、假設評估基準日后的利率、稅賦、物價等無重大變化；
6、假設評估基準日后，預測期內不發(fā)生影響森林資源資產經營的不可抗拒的自然力和偶然性的事件；
7、假設評估基準日后森林或林木所有權權利人能盡職地維護管理，使森林資源資產正常生長。
8、評估采用的林木生產成本、經營成本、相關林產品價格、出材率、生長率、地租等為評估對象所在區(qū)域現(xiàn)有的森林生長、森林經營及市場價格的平均水平，且在評估基準日后，預測期內相對穩(wěn)定變化不大。
9、考慮到林木資產評估方法與實踐，結合木材市場的實際情況，對于幼齡林中10年以上的林木資產不宜采用重臵成本法，故本次計算時將幼齡林中部分10年以上的林分采用收獲現(xiàn)值法而并入中齡林計算，未成林造林地并入用材林幼齡林計算。
10、本次評估值中已包含林地使用權價值，即如發(fā)生交易，則林木資產購買者在本輪伐期內不再向林地集體所有者交納林地使用費。
評估人員根據(jù)評估的規(guī)定和要求，認定以上前提條件在評估基準日時成立。當上述限定條件及評估中遵循的評估假設等其他情況發(fā)生變化時，將會影響并改變評估結論，評估報告將會失效，評估人員不承擔由此導致評估結論不合理的責任。
十、評估結論
根據(jù)國家有關資產評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正和科學的原則及必要的評估程序，我公司對XX林業(yè)(集團)股份有限公司委托評估的產權屬于其所有的森林資源(毛竹林)資產進行了評估，根據(jù)以上評估工作，得出如下評估結論：
1、在評估基準日2013年7月19日，持續(xù)使用條件下，委估資產的評估值為大寫人民幣XX元整(RMBXX元)。各類資產評估值詳見《森林資源資產評估結果表》。
十一、特別事項說明
1、本報告所稱“評估值”是依據(jù)所評估的資產現(xiàn)有用途不變、持續(xù)使用和在評估基準日所表現(xiàn)的森林資源資產狀況和特定經濟環(huán)境前提下，為本報告書所列明的目的而提出的價值參考意見。
2、本報告所采用的`有關權屬資料、數(shù)據(jù)均由XX林業(yè)(集團)股份有限公司提供，資料提供方承諾對其所提供資料、數(shù)據(jù)的真實性負全部法律責任。
3、本次評估中未考慮未來市場環(huán)境變化和短期強制處分可能對評估結論的影響。
4、本次評估結論只是評估對象在滿足前述全部評估假設前提條件下的評估值，沒有考慮特殊交易方式可能追加付出的價格等對評估現(xiàn)值的影響，也沒有考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估現(xiàn)值的影響。
5、本次評估森林資源資產的宗地面積以委托方提供的《中華人民共和國林權證》和小班區(qū)劃圖為準；森林資源資產的林分小班立地質量、坡度、起源等相關數(shù)據(jù)以委托方提供的《小班一覽表》為準。
6、評估基準日后，若資產數(shù)量及作價標準發(fā)生變化，對評估結論造成影響時，不能直接使用本評估結論，須對評估結論進行調整或重新評估。
7、本報告僅對所列資產的價值進行評估，根據(jù)《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》注冊資產評估師執(zhí)行資產評估業(yè)務的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象法律權屬確認或發(fā)表意見超出注冊資產評估師執(zhí)業(yè)范圍。 評估報告使用者應注意以上特別事項對評估結論所產生的影響。
十二、評估報告使用限制說明
1、受XX林業(yè)(集團)股份有限公司委托，本次評估是為XX林業(yè)(集團)股份有限公司擬用森林資源資產抵押貸款，確定抵押貸款額度提供價值參考意見。評估范圍以委托方提供的資料上所列示的資產為準。
2、本項評估是在獨立、公正、客觀、科學的原則下做出的，我公司及參加評估工作的全體人員與經濟行為各方之間無任何特殊利害關系，評估人員在評估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范。
3本報告僅為報告使用人提供價值參考，其使用應以合法原則為基礎，即報告使用人使用本報告時所申報的經濟行為必須符合有關法律法規(guī)，本報告方為有效。
4、本評估報告是本評估機構出具的，受本評估機構評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力的影響，不作為權屬確認的依據(jù)。
5、如果發(fā)現(xiàn)本報告內的文字或數(shù)字因校印或其他原因出現(xiàn)誤差時，請委托方通知本公司進行更正，否則，報告誤差部分及受影響部分無效。
6、本報告含有若干附件，附件構成本報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。
7、本次評估結果是反映評估對象在本次評估目的下而得出的價值參考意見，不得用于其他目的，因委托方使用不當造成的后果與簽字注冊評估師及其所在的評估機構無關。若出現(xiàn)本報告所述特別事項或其他事項等影響評估結果的情形，評估結果一般會失效。
8、本報告的有效期，本報告評估結論有效期為一年，自評估基準日2013年7月19日起至207月18日止。
9、本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途，且只能由評估報告載明的使用者使用；未征得我公司同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定除外。
十三、評估報告日
本評估報告提出日期為2013年08月16日。
謹此報告！
評估機構負責人：
中國注冊資產評估師：
XX
2013年07月23日
森林資源資產評估專家：
附 件
1、XX林業(yè)(集團)股份有限公司與本公司簽訂的《評估業(yè)務約定書》;
2、XX林業(yè)(集團)股份有限公司營業(yè)執(zhí)照復印件；
3、《中華人民共和國林權證》復印件；
4、評估機構營業(yè)執(zhí)照及資產評估資格證書；
5、評估人員資格證書。
資產評估說明
第一部分 關于評估說明使用范圍的聲明
本評估說明僅供財產評估主管機關、單位主管部門審查資產評估報告書和檢查評估機
構工作之用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內容不得提供給其他任何單位
和個人，不得見諸于公開媒體。
第二部分 資產評估技術說明
一、評估對象狀況
(一)評估對象權屬狀況
根據(jù)委托方提供的林權證資料，本次列入森林資源資產清單的森林資源林權均屬于永
安林業(yè)(集團)股份有限公司所有，產權明晰可以列入評估范圍，評估對象權屬狀況詳見《林
權登記明細表》。
(二)評估對象實物狀況
評估對象為XX林業(yè)(集團)股份有限公司所有的座落于XX市西洋鎮(zhèn)境內
99861畝森林資源資產，其中350畝生態(tài)公益林，2246畝經濟林，2914畝零星分布無林地
(包括采伐跡地、灌木林地、宜林荒山荒地、非林業(yè)用地)未予以評估，故實際納入評估
范圍的森林面積為94351畝，具體范圍詳見《森林資源資產評估明細表》。
本次擬評估的用材林林木資源分布于XX市西洋鎮(zhèn)境內，林地的立地條件較好，以Ⅱ、
Ⅲ類地為主，運輸條件較為便利，森林資源經營管理水平較高，林分以杉木、松木、闊葉
林、桉樹為主，林分生長水平中上。各地類、林種、起源、樹種核查結果如下：
地類 林種 起源 樹種組 齡組 面積 (畝) 林分蓄積 (m3) 備注
林分
用材林
人工
杉木
幼齡林 1699 1845
中齡林 5376 27914
近熟林 1642 13535
成熟林 2840 33557
過熟林 1911 25267
計 13468 102118
地類 林種 起源 樹種組 齡組 面積(畝) 林分蓄積 (m3) 備注
馬尾松
幼齡林 4684 5962
中齡林 3970 10379
近熟林 3142 23125
成熟林 1739 21223
過熟林 174 2208
計 13709 62897
闊葉樹
幼齡林 17 10
中齡林 283 544
近熟林 132 763
成熟林 472 4212
過熟林 271 2665
計 1175 8194
桉樹
幼齡林 163 326
中齡林 6268 12328
近熟林 3565 26665
成熟林 18304 144603
過熟林 1520 12275
計 29820 196197
人工林計 58172 369406
天然
馬尾松
中齡林 301 1961
近熟林 615 7087
成熟林 4023 51220
過熟林 866 11666
計 5805 71934
闊葉樹
中齡林 584 3974
近熟林 1163 5878
成熟林 8789 79963
過熟林 5027 60347
計 15563 150162
天然林計 21368 222096
用材林計 79540 591502
水土林 69 544 未予以評估
水源林 281 2325 未予以評估
生態(tài)林計 350 2869 未予以評估
林分小計 79890 594371
未成林造林地
用材林
人工
杉木
幼齡林 5776 0
馬尾松
幼齡林 3841 0
闊葉樹
幼齡林 29 0
桉樹
幼齡林 1333 0
未成林造林地小計 10979 0
竹林
毛竹 Ⅳ 3832 0
竹林小計 3832 0
二、價值內涵及定義
(一)價值定義
價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。價值類型分為市場價值及市場價值以外的價值，市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。
此次評估采用市場價值類型。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
(二)價值內涵
林木及林地使用權價值；為正常情況下的市場價值；沒有考慮遇有自然災害、其他不可抗力以及國家宏觀經濟政策發(fā)生重大變化的影響。
三、評估方法的選用
(一)評估方法的選用
1、由于目前森林資源資產交易市場不發(fā)達，區(qū)域內尚無類似森林資源資產充分交易的案例，同類森林資源資產交易價格獲得的難度較大，因而不能采用市價法進行評估。
2、現(xiàn)場核查中已測算出評估對象的樹種、齡組、畝株數(shù)、畝蓄積、面積等相關數(shù)據(jù)，根據(jù)當?shù)亟诹之a品市場銷售價格、當?shù)亟谏止茏o及林產品采運成本、當?shù)亟诹之a品市場銷售稅費、當?shù)亟诹值氐刈饧稗D讓價格；可以采用收益法對中齡林、近熟林和成過熟林林木資產進行評估。
3、成本法適用于未成林造林地和幼齡林(10年生以下，含10年)林木資產的評估。綜上所述，本報告采用收益法和成本法評估森林資源資產價值。
(二)收益法
1、收益法基本原理
森林資源資產評估的收益法是指通過估算被評估森林資源資產預期收益，并經折現(xiàn)或資本化處理來評估對象價值的方法。收益法評估森林資源資產價值的理論基礎是效用價值論，該理論認為森林資源資產的價值是由其效用決定的，效用指森林資源資產的收益能力，與影響收益能力的自然條件和社會因素相關，體現(xiàn)在該森林資源資產為其所有者帶來的收益上。收益法中常用具體方法有：市場價倒算法、收獲現(xiàn)值法年凈收益現(xiàn)值法、年金資本化法、林地期望價法和地租資本化法。
2、收益法的適用性
收益法是評估中齡林、近熟林、成熟林和林地使用權森林資源資產經常選用的評估方法，該方法的提出解決了中齡林、近熟林資產評估的難點；但收益法的運用需具備一定的前提條件，對于沒有收益或收益無法用貨幣計量以及風險報酬率不能確定的資產，無法應用此法。另外未來收益的預測、風險報酬率的確定等有一定的主觀性，也無法考慮未來不可預知的因素的影響。
(三)成本法
1、本法基本原理
森林資源資產的成本法是指在現(xiàn)時條件下以被評估資產的重臵成本估算價值量，其理論基礎是勞動價值論。成本法較充分地考慮了森林資源資產重臵全價和相應的林木生長狀況。
2、成本法的適用性
(1)適用幼齡林的評估，不適用于中齡林和成過熟林的評估。
(2)適用于沒有充分發(fā)育的、活躍的交易市場的林木資產評估。
(3)適用于以資產重臵、補償為目的的林木資產的評估。
(4)適用于經營周期較短的速生樹種的評估。
綜上所述，本報告采用收益法和成本法評估森林資源資產價值。
(四)根據(jù)評估對象森林資源資產的不同特性，選擇以下具體方法。
1、未成林造林地和幼齡林林木資產評估
未成林造林地上的林木資產與用材林幼齡林一樣采用重臵成本法進行評估，即按現(xiàn)在的技術標準和工價、物價水平，重新營造一片與被評估資產同樣的林分所需的資金成本和資金的投資收益(利息)。其計算公式為： 式中：
..
…..
niinpCiKEn11)1(
En：林木資產評估值；
K：調整系數(shù)；
Ci：第i年以現(xiàn)時工價和生產水平為標準的投資額，各年度投資標準、管護費用詳見技術經濟指標；
p：投資收益率；
n：林分年齡。
2、中齡林與近熟林林木資產評估
中齡林和近熟林的林木資產采用收獲現(xiàn)值法進行評估，即預測該林分成熟時采伐所得到的純收入(已扣除木材生產成本、稅費及合理的經營利潤)，再扣除從現(xiàn)在到主伐之間的管護費用，其剩余值的折現(xiàn)值作為林木資產的評估值。其計算公式為：
式中：
mn：林齡為n年時單位面積林分實際蓄積量；
：林齡為n年時單位面積林分理論蓄積量，按林木蓄積生長預測模型計算得到，
各樹種生長預測模型是利用福建省林業(yè)廳現(xiàn)行《森林經營類型表》中中徑材經營類型生長指標擬合而成；
Mu：按林木生長預測模型計算的u年主伐時單位面積林分理論蓄積量；
f1, f2, f3：原木、小徑材、薪材出材率；
W1, W2, W3：原木、小徑材、薪材平均木材銷售價格；
C1, C2, C3：原木、小徑材、薪材木材生產經營成本；
F1, F2, F3：原木、小徑材、薪材木材生產經營段利潤；
V：年平均管護費用；
u：主伐年齡；
n：現(xiàn)實林分年齡；
p：投資收益率。
3、成過熟林林木資產評估
成熟林和過熟林的林木資產采用木材市場價倒算法進行評估，即將該林分主伐時的木
材總銷售收入，扣除木材生產經營成本、稅費及木材生產段的合理利潤后的剩余值作為林
木資產的評估值，其計算公式為：
)]()()([333322221111FCWfFCWfFCWfmEnn………….
式中：
mn, f1, f2, f3, W1, W2, W3, C1, C2, C3, F1, F2, F3：同上。
4、天然闊葉林林木資產評估
天然闊葉林林木資產采用擇伐林的收益現(xiàn)值法計算，成熟林計算公式為：
未成熟林預測測算至成熟后再進行擇伐，其計算公式為：
式中：
mn, p, V：同上；
An：現(xiàn)實林擇伐純收入；
t：擇伐周期
5、毛竹林年金資本化法
年金資本化法是將被評估的森林資源資產每年的穩(wěn)定收益作為資本投資的收益，再按適當?shù)耐顿Y收益率求出資產的價值。其計算公式為：
式中：
A：穩(wěn)產期后竹林的年平均純收益；
p：折現(xiàn)率；
n：剩余經營年限。
PVtptpnAnmnE.
1)1(
)1(
pVtpnuptpuAnmMunmEn.
]1)1[()1(
)1
.
…nnppAE111
四、評估技術經濟指標說明
(一)營林生產成本
營林生產成本根據(jù)XX國有林場、XX林業(yè)(集團)股份有限公司、XX市集體林造林的社會平均發(fā)生額綜合確定。 營林生產成本
單位：元/畝
(二)木材價格
1、以XX市(集團)股份有限公司及參考其周邊縣市木材銷售情況綜合分析后，確定各樹種各材種平均木材銷售價格。
(三)木材經營成本
1、伐區(qū)設計費：按蓄積7.0元/m3
2、直接采伐成本：
(1)人工林：130元/m3;
(2)天然林：140元/m3;
(3)天然闊葉林擇伐：160元/m3。
3、道路維護及短途集運材成本：30元/m3。
4、檢尺費：13.0元/m3。
5、銷售費用：銷售價的1.0%。
6、管理費：銷售價的3%。
7、不可預見費：銷售價的1.5%。
(四)稅費
1、根據(jù)XX市林業(yè)局、財政局、物價局下發(fā)的永林財[]30號《關于調整育林基
金計征價的通知》規(guī)定，自8月1日起，育林基金征收標準如下。
XX市育林基金計征價
單位：元/m3
2、育林費：按稅費計征價的10%征收。
(五)森林管護費：按每年每畝5元計算
(六)木材生產經營段利潤：按木材直接采伐成本的15%計算。
(七)出材率
根據(jù)待評估山場現(xiàn)狀，參考其近年生產的實際情況確定出材率如下：
木材出材率表
(八)投資收益率：
杉木為6%，松木為6%，闊葉樹為6%，桉樹為10%。
(九)林木蓄積生長預測模型
各樹種生長預測模型是利用福建省林業(yè)廳現(xiàn)行《森林經營類型表》中中徑材經營類型生長指標擬合而成，具體如下：
杉木：
人工松木：
天然松木：
人工闊葉林：
天然闊葉樹：
桉樹：
其中：V為林分平均蓄積，t為林分年齡。
(十)各樹種、各經營類型主伐年齡
7611.2)085136.01(6669.22teV….
029.3)08034.01(4493.21teV….
903001.4)0831928.01(58036.16teV….
700351.1)04364764.01(45159.31teV….
6921.4)1006.01(5129.13teV….
5655.3)3613.01(0424.14teV….
1、根據(jù)《福建省森林資源規(guī)劃設計調查技術規(guī)定》(20)的要求，各樹種、各經
營類型主伐年齡如下：
各樹種、各經營類型主伐年齡表
2、天然闊葉樹擇伐周期，擇伐強度35%;
(十一)林地使用費(地租)
1、國有林地
對于評估對象中權屬類型為國有林地，不再支付林地使用費或地租。
2、撥交林地
根據(jù)閩政文[]50號《福建省人民政府關于調整林地使用費穩(wěn)定國有林場和林業(yè)采
育場經營區(qū)的通知》規(guī)定，對于評估對象中權屬類型為村集體撥交林地，依上述規(guī)定于林
木采伐時支付林地使用費，林地使用費的計提標準如下。
林地使用費計提標準
單位：元/m3
2、購并林地
對于評估對象中權屬類型為村集體購并林地，每年支付地租，地租標準為：10元/畝。
(十二)竹林評估技術指標
1、毛竹林生長期劃分標準
根據(jù)毛竹林資源現(xiàn)場核查及當?shù)氐闹窳纸洜I狀況，將毛竹林所處的生長階段分為三種類型：畝立竹量少于100株的竹林，目前產竹筍量較少，預計3～4年后進入正常生產；
畝立竹量在100-140株的竹林，生產能力恢復快，目前已生產部分竹、筍，且產量逐年上升，預計1～2年后進入正常生產；畝立竹量在140株以上的竹林已進入穩(wěn)產狀態(tài)。 經調查，本次擬評估的毛竹林畝立竹量均已已進入穩(wěn)產期。
2、竹、筍產量
根據(jù)當?shù)胤€(wěn)產成年竹林近年平均年產竹材20～35根/畝，平均年產春筍100～200公斤/畝、冬筍8～13公斤/畝，結合現(xiàn)地綜合調查情況確定：穩(wěn)產成年竹林近年平均年產竹材30根/畝，平均年產春筍150公斤/畝、冬筍10公斤/畝。
3、產品銷售價格及生產成本
(1)竹、筍價格：竹材平均價格為17元/根，春筍平均價格為1.4元/公斤，冬筍平均價格為10元/公斤。
(2)竹材采伐成本(含運輸費用及采伐生產利潤)：按售價25%計。
(3)挖筍成本(含運輸費用及采伐生產利潤)：按售價40%計算。
4、竹(筍)銷售稅費
依據(jù)市場調查確定，竹材0.41元/根，筍0.018元/公斤。
5、竹林培育成本(每年)
(1)施肥：每年45元/畝；
(2)深翻撫育四年一次，每次200元/畝，平均每年50元/畝；
(3)除草、劈雜：每年50元/畝；
(4)管護費(主要包括護林、病蟲害防治及日常管理等費用)：20元/畝。
(5)地租：每年10元/畝
(6)合計：175元/畝。
6、竹林經營投資收益率
根據(jù)竹林種植水平和市場波動等因素，結合當?shù)氐念愃仆顿Y回報率，竹林經營投資收益率取10%。
五、評估測算過程
(一)幼齡林評估案例：評估小班序號85
1、概況
(1)評估對象權屬狀況
林權證號為永政林證字(2004)第19658號，林權宗地號為165號，林地所有權權利人為國家，林地使用權權利人、森林或林木所有權權利人和森林或林木使用權權利人均為福建省XX林業(yè)(集團)股份有限公司，小地名為張坑大行，林權林班為18林班，林權小班為5-2;6-1小班，宗地面積280畝，林種為用材林，主要樹種為桉樹，林地使用期為長期，權屬類型為國有。
(2)評估對象實物狀況
根據(jù)現(xiàn)場調查，該宗地中二類經營小班18林班6大班1小班，小班面積236畝，有林面積236畝，地類為未成林造林地，立地質量等級為Ⅱ級，坡度為33°，畝林木株數(shù)110株，平均胸徑4.3厘米，平均樹高7.5米，起源為人工，年齡2年，齡組為近熟林，經營類型為短伐桉。
2、評估單價的測算
據(jù)調查，在評估基準日時，該地區(qū)第一年造林投資(含林地清理、挖穴和幼林撫育)為840元/畝，第二年投資為190元/畝，投資收益率為10%，管護費為5元/畝、年。按當?shù)仄骄剑炝种陻?shù)為120株/畝，成活率要求為85%，2年林分的平均高為7m。
(1)調整系數(shù)K的計算
小班林木成活率=110株/畝÷130株/畝=0.85≥85%
K1=1
小班平均樹高=7.5m÷7m=1.07
K2=1
綜合調整系數(shù)計算K=K1×K2=1×1=1
(2)單位面積評估值
單位面積評估值=綜合調整系數(shù)×[第1年造林成本×(F/P，10%，2)+第2年造林成
本×(F/P，10%，1)+管護費×(P/A，10%，2)]
=1×[840×(1+10%)2+190×(1+10%)1+5×((1+10%)2-1)÷10%]
=1235.90(元/畝)
3、小班評估值確定
小班評估值=單位面積評估值×面積=1235.90×236=291672.40元≈291700元(取整至佰元)，詳見《森林資源資產評估明細表》。
(二)中齡林、近熟林評估案例：評估小班序號874
1、概況
(1)評估對象權屬狀況
林權證號為永政林證字(2004)第19706號，林權宗地號為221,林地所有權權利人為國家，林地使用權權利人、森林或林木所有權權利人和森林或林木使用權權利人均為福建省XX林業(yè)(集團)股份有限公司，小地名為甲丘頭，林權林班為56林班，林權小班為1-1,2,3;2-1;4-1,2;5-1,2小班，宗地面積761畝，林種為用材林，主要樹種為杉木，林地使用期為長期，權屬類型為國有。
(2)評估對象實物狀況
根據(jù)現(xiàn)場調查，該宗地中二類經營小班56林班1大班3小班，小班面積84畝，有林面積84畝，地類為林分，林種為用材林，立地質量等級為Ⅰ級，坡度為30°，樹種組成9杉1木荷，畝林分蓄積5.1m3/畝，平均胸徑11.2厘米，平均樹高9.5米，起源為人工，年齡，齡組為近熟林，經營類型為集杉小，成熟年齡為。
2、評估單價的測算
(1)林分理論蓄積量的計算
① 杉木林齡12年時單位面積林分理論蓄積量
=22.6669×(1-e(-0.085136×12))2.7611=6.6103m3
② 杉木林齡成熟期(16年)時單位面積林分理論蓄積量
mn=22.6669×(1-e(-0.085136×16))2.7611=10.0144m3
③ 杉木預測主伐時蓄積量
M=4.59×10.0144÷6.6103=6.9537m3
④ 闊葉樹林齡12年時單位面積林分理論蓄積量
=21.4493×(1-e(-0.08034×12))3.029=6.8410m3
⑤ 闊葉樹林齡16年時單位面積林分理論蓄積量
mn=21.4493×(1-e(-0.08034×16))3.029=9.7638m3
⑥ 闊葉樹預測主伐時蓄積量
M=0.51×9.7638÷6.8410=0.7279m3
(2)單位數(shù)量木材純收入的計算
單位數(shù)量木材純收入=(W1-C1-F1)+W2-C2-F2)+(W3-C3-F3)
.
nuppnupVnupFCWfFCWfFCWfnmMunmEn111)(
)1(
)
333(
3)
222(
2)
111(
1
.
(3)單位面積評估值
單位面積評估值=(6.9537×0.15×792.37+6.9537×0.60×737.22+0.7279×0.15×412.02+0.7279×0.50×283.27+0.7279×0.10×158.07)×(P/F，6%，4)-5×(P/A，
6%，4)=3200.08(元/畝)
4、小班評估值確定
小班評估值=單位面積評估值×面積=3200.08×84=268806.72元≈268800元(取整至佰元)，詳見《森林資源資產評估明細表》。
(三)成熟林評估案例：評估小班序號168
1、概況
(1)評估對象權屬狀況
林權證號為永政林證字(2004)第19666號，林權宗地號為173,林地所有權權利人為西洋鎮(zhèn)福莊村委會，林地使用權權利人、森林或林木所有權權利人和森林或林木使用權權利人均為XX林業(yè)(集團)股份有限公司，小地名為長町，林權林班為19林班，林權小班為5-1,2小班，宗地面積91畝，林種為用材林，主要樹種為桉樹，林地使用期為長期，權屬類型為撥交。
(2)評估對象實物狀況
根據(jù)現(xiàn)場調查，該宗地中二類經營小班19林班5大班2小班，小班面積15畝，有林面積15畝，地類為林分，林種為用材林，立地質量等級為Ⅲ級，坡度為36°，樹種組成10馬，畝林分蓄積11.2m3/畝，平均胸徑25.4厘米，平均樹高15.8米，起源為天然，年齡50年，齡組為成熟林，經營類型為天馬中。
2、評估單價的測算
(1)單位數(shù)量木材純收入的計算
單位數(shù)量木材純收入=(W1-C1-F1)+W2-C2-F2)+(W3-C3-F3)
各樹材種單位數(shù)量木材純收入計算表
單位：元/m3
(2)單位面積評估值
單位面積評估值=11.2×0.40×494.06+11.2×0.30×444.01+11.2×0.15×157.11=3969.25(元/畝)
4、小班評估值確定
小班評估值=單位面積評估值×面積=3969.25×15=59538.78元≈59500元(取整至佰元)，詳見《森林資源資產評估明細表》。
(四)天然闊葉樹成熟林擇伐評估案例：評估小班序號25
1、概況
(1)評估對象權屬狀況
林權證號為永政林證字(2004)第19656號，林權宗地號為152,林地所有權權利人為國有，林地使用權權利人、森林或林木所有權權利人和森林或林木使用權權利人均為福建省XX林業(yè)(集團)股份有限公司，小地名為張坑大乾，林權林班為16林班，林權小班為4-3;5-10小班，宗地面積397畝，林種為用材林，主要樹種為硬闊葉樹，林地使用期為長期，權屬類型為國有。
(2)評估對象實物狀況
根據(jù)現(xiàn)場調查，該宗地中二類經營小班16林班5大班10小班，小班面積71畝，有林面積71畝，地類為林分，林種為用材林，立地質量等級為Ⅱ級，坡度為38°，樹種組成10硬闊，畝林分蓄積13.3m3/畝，平均胸徑18.5厘米，平均樹高15.5米，起源為天然，年齡58年，齡組為成熟林，經營類型為天闊中。
2、評估單價的測算
(1)單位數(shù)量木材純收入的計算
單位數(shù)量木材純收入=(W1-C1-F1)+W2-C2-F2)+(W3-C3-F3)
各樹材種單位數(shù)量木材純收入計算表
單位：元/m3
(2)單位面積評估值
單位面積評估值=[(13.3×35%×0.35×378.80+13.3×35%×0.30×250.05+13.3×35%×0.22×124.85)×(1+6%)20÷((1+6%)20-1)]-5÷6%=1506.67(元/畝)
4、小班評估值確定
小班評估值=單位面積評估值×面積=1506.67×71=106973.57元≈107000元(取整至佰元)，詳見《森林資源資產評估明細表》。
(五)毛竹林評估案例：評估小班序號40
1、概況
(1)評估對象權屬狀況
林權證號為永政林證字(2004)第19657號，林權宗地號為161,林地所有權權利人為國家，林地使用權權利人、森林或林木所有權權利人和森林或林木使用權權利人均為福建省XX林業(yè)(集團)股份有限公司，小地名為金安面，林權林班為17林班，林權小班為12-7;13-2小班，宗地面積191畝，林種為用材林，主要樹種為毛竹，林地使用期為長期，權屬類型為國有。
(2)評估對象實物狀況
根據(jù)現(xiàn)場調查，該宗地中二類經營小班17林班13大班3小班，小班面積19畝，有林面積19畝，地類為林分，林種為用材林，立地質量等級為Ⅲ級，坡度為18°，樹種組成10竹，畝立竹150株/畝，平均胸徑11.8厘米，平均樹高10.1米，起源為天然，年齡10年，齡組為穩(wěn)產期，經營類型為一般竹。
2、評估單價的測算
(1)竹材年純收益(A)：
竹材年純收益=銷售收入-采伐成本-銷售稅費
年竹材純收益=30×17-30×17×25%-30×0.41=370.20(元/畝)
(2)春筍年純收益(B)：
春筍年純收益=銷售收入-挖筍成本-銷售稅費
春筍純收益=150×1.4-150×1.4×40%-150×0.02=123.00(元/畝)
(3)冬筍年純收益(C)：
冬筍年純收益=銷售收入-挖筍成本-銷售稅費
冬筍純收益=10×10-10×10×40%-10×0.02=59.80(元/畝)
(4)培育成本(D)：合計175元/畝
(5)年單位面積純收益(E1) =A+B+C-D=370.20+123.00+59.80-175=378.00(元/
畝)
(6)單位面積評估值
單位面積評估值=E1÷10%=378.00÷10%=3780(元/畝)
3、小班評估值確定
小班評估值=單位面積評估值×竹林面積=3780×19=71820元≈71800元(取整至佰元)，詳見《森林資源資產評估明細表》
XX
2013年08月16日
資產評估報告-資產評估報告 篇四
資產評估報告模板-資產評估報告
評估聲明
一、我們在執(zhí)行本資產評估業(yè)務中，遵循了相關法律法規(guī)和資產評估準則，恪守了獨立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中掌握的事實，評估報告陳述的事項是客觀、真實的。我們的分析、判斷和推論，以及出具的評估報告遵循了資產評估準則和相關規(guī)范。
二、我們與評估報告中的評估對象無利益關系，與相關當事方無利益關系，對相關當事方不存在偏見。
三、我們已對評估報告中的評估對象進行現(xiàn)場勘查；我們已對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象法律權屬資料進行查驗，但無法對評估對象的法律權屬真實性做任何形式的保證；我們已提請企業(yè)完善產權以滿足出具評估報告的要求，并對發(fā)現(xiàn)的問題進行了披露。
四、我們具備評估業(yè)務所需的執(zhí)業(yè)資質和相關專業(yè)評估經驗。
五、我們對評估對象的`價值進行估算并發(fā)表的專業(yè)意見，是經濟行為實現(xiàn)的參考依據(jù)，不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。我們不承擔相關當事方決策的責任。
六、我們出具的評估報告及其所披露的評估結論僅限于評估報告載明的評估目的和用途、評估報告使用者，并在評估結論使用有效期限內使用，因使用不當造成的后果與我們無關。
七、我們在評估過程中沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的價格對評估結論的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。我們對評估基準日后有關資產價值發(fā)生的變化不負責任。
八、我們對在已實施的評估過程中不能獲悉的評估對象和相關當事方可能存在的瑕疵項對評估結論不承擔責任。
一、基本概況
估價對象為武漢市硚口區(qū)古田豐順路天順園小區(qū)9組團10棟403，結構為鋼混，建筑面積112.39平方米，設計用途為居住用房，土地使用權終止日期為2059年8月3日。
二、評估目的
為房地產轉讓提供參考依據(jù)。
三、評估基準日
評估基準日為2013年11月3日。
四、估價依據(jù)
1、本次估價依據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》、《中華人民共和國擔保法》、《重慶市房地產轉讓管理辦法實施意見》等有關政策法規(guī)和文件。 2、評估相關的資料
《房屋所有權證》【房地證2012字第H150602號】復印件以及本公司掌握的房地產有關資料以及實地勘查所獲取的資料。
五、估價原則
此次估價在獨立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實操性原則。 1、合法原則
估價對象房地產符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，即應以估價對象合法使用、合法處分為前提進行。估價對象已取得《房屋所有權證》，具備合法性。
2、最高最佳使用原則
在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產獲利最大的使用方式。房地產價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產的效用便能高度發(fā)揮，而達到最高最佳使用狀態(tài)。估價對象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價對象所在的位置分析，我們認為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價。
3、替代性原則
根據(jù)經濟學原理，在同一個市場內效用相同的商品的價格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產市場。本次評估中采用市場比較法進行價格測算時，即是依據(jù)該原則。通過調查取得估價對象附近地區(qū)與估價對象類似的房地產作為參照實例，以近期內成交的價格為客觀價格，確定估價對象在估價時點的價格取值依據(jù)。
資產評估報告 篇五
資產評估報告范例
第一章 總則
第一條 為規(guī)范注冊資產評估師編制和出具企業(yè)國有資產評估報告行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益，根據(jù)國有資產評估管理有關規(guī)定和《資產評估準則–評估報告》，制定本指南。
第二條 注冊資產評估師根據(jù)企業(yè)國有資產評估管理的有關規(guī)定執(zhí)行資產評估業(yè)務，編制和出具企業(yè)國有資產評估報告，應當遵守本指南。
金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國有資產評估報告另行規(guī)范。
第三條 本指南所指企業(yè)國有資產評估報告(以下簡稱評估報告)，由標題、文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表和評估說明構成。
第四條 注冊資產評估師應當清晰、準確陳述評估報告內容，不得使用誤導性的表述。
第五條 評估報告提供的信息，應當使企業(yè)國有資產監(jiān)督管理機構和相關機構能夠全面了解評估情況，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。
第六條 評估報告內容應當完整，符合本指南的要求。
第二章 標題、文號、聲明和摘要
第七條 評估報告標題應當簡明清晰，一般采用“企業(yè)名稱+經濟行為關鍵詞+評估對象+評估報告”的形式。
評估報告文號包括評估機構特征字、種類特征字、年份、報告序號。
第八條 注冊資產評估師應當聲明遵循法律法規(guī)，恪守資產評估準則，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。評估報告聲明應當提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項和使用限制等內容。
評估報告聲明應當置于評估報告摘要之前。
第九條 注冊資產評估師應當在評估報告正文的基礎上編制評估報告摘要。
評估報告摘要應當簡明扼要地反映經濟行為、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、評估方法、評估結論及其使用有效期、對評估結論產生影響的特別事項等關鍵內容。
評估報告摘要應當采用下述文字提醒評估報告使用者閱讀全文：“以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。”
評估報告摘要應當置于評估報告正文之前。
第三章 正文
第十條 評估報告正文應當包括：
(一)緒言；
(二)委托方、被評估單位(或者產權持有單位)和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者概況；
(三)評估目的；
(四)評估對象和評估范圍；
(五)價值類型及其定義；
(六)評估基準日；
(七)評估依據(jù)；
(八)評估方法；
(九)特別事項說明；
(十)評估假設；
(十一)評估結論；
(十二)評估程序實施過程和情況；
(十三)評估報告使用限制說明；
(十四)評估報告日；
(十五)簽字蓋章。
第十一條 緒言一般采用包含下列內容的表述格式：
“×××(委托方全稱)：
×××(評估機構全稱)接受貴單位(公司)的委托，根據(jù)有關法律、法規(guī)和資產評估準則、資產評估原則，采用×××評估方法(評估方法名稱)，按照必要的評估程序，對×××(委托方全稱)擬實施×××行為(事宜)涉及的×××(資產–單項資產或者資產組合、企業(yè)、股東全部權益、股東部分權益)在××××年××月××日的××價值(價值類型)進行了評估。現(xiàn)將資產評估情況報告如下。”
第十二條 評估報告正文應當介紹委托方、被評估單位(或者產權持有單位)和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者的概況。
(一)委托方和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者概況一般包括名稱、法定住所及經營場所、法定代表人、注冊資本及主要經營范圍等。
(二)企業(yè)價值評估中，被評估單位(或者產權持有單位)概況一般包括：
1.名稱、法定住所及經營場所、法定代表人、主要經營范圍、注冊資本、公司股東及持股比例、股權變更情況及必要的公司產權和經營管理結構、歷史情況等；
2.近三年資產、財務、經營狀況；
3.委托方和被評估單位(或者產權持有單位)之間的關系(如產權關系、交易關系)。
(三)單項資產或者資產組合評估，被評估單位(或者產權持有單位)概況一般包括名稱、法定住所及經營場所、法定代表人、注冊資本及主要經營范圍等。
(四)委托方與被評估單位(或者產權持有單位)為同一企業(yè)，按對被評估單位的要求編寫。
(五)存在交叉持股的，應當列示交叉持股圖并簡述交叉持股關系及是否屬于同一控制的情形。
(六)存在關聯(lián)交易的，應當說明關聯(lián)方、交易方式等基本情況。
第十三條 評估報告應當說明本次資產評估的目的及其所對應的經濟行為，并說明該經濟行為獲得批準的相關情況或者其他經濟行為依據(jù)。
第十四條 評估報告應當對評估對象進行具體描述，以文字、表格的方式說明評估范圍。
企業(yè)價值評估中，應當說明下列內容：
(一)委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍是否一致，不一致的應當說明原因，并說明是否經過審計；
(二)對企業(yè)價值影響較大的單項資產或者資產組合(如房地產開發(fā)企業(yè)中存貨、工業(yè)企業(yè)的生產線及廠房等)的法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況；
(三)企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產類型、數(shù)量、法律權屬狀況等；
(四)企業(yè)申報的表外資產的類型、數(shù)量；
(五)引用其他機構出具的報告結論所涉及的資產類型、數(shù)量和賬面金額(或者評估值)。
單項資產或者資產組合評估，應當說明委托評估資產的數(shù)量(如土地面積、建筑物面積、設備數(shù)量、無形資產數(shù)量等)、法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況等。
第十五條 評估報告應當說明市場價值及其定義。選擇市場價值以外的價值類型，應當說明選擇理由及其定義。
資產評估報告 篇六
一、前言
致委托方函：××女士：受您委托，我事務所對您委托的位于中國廣東潮州市奎元路粵海花園A區(qū)7幢302(建筑面積為135平方米)的。住宅用房進行估價。
估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值。
根據(jù)國家有關法律、法規(guī)及技術標準，對上述房地產進行了分析和測算，現(xiàn)將估價結果報告如下：委估對象于估價時點11月110日公開的市場評估總價為人民幣717930元(大寫：人民幣柒拾壹萬柒仟玖佰叁拾元整)，評估單價為5318元/平方米。
估價的詳細結果，見附后的《房地產估價結果報告》。
此致
房地產資產評估事務所法定代表人：xxx
二、估價師聲明我們鄭重聲明：
1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2、估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3、我們與估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產估價規(guī)范》及建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布《房地產抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。
6、沒有人對本估價報告提供了專業(yè)幫助。
7、估價報告依據(jù)委托方提供的相關資料出具，委托方應對資料的真實性承擔法律責任。
8、本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得作其他用途。
未經本評估機和評估人員同意，本估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供。
評估機構及估價人員不對委托方及報告審查部門以外的單位及個人使用本報告造成的任何后果承擔任何責任。
9·本估價報告的全部或其部分內容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權為本評估機構所有。
房地產估價師：xx11月10日
三、估價的假設和限制條件
1、本評估報告僅供委托方為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考，委托方因其他目的使不當而造成的損失，本評估公司不承擔任何責任。
2、本次房地產的現(xiàn)場勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產評估委托書及相關資料進行，房地產估價范圍由委托方界定并對其負相應法律責任。
3.本報告所稱的“估價價值”系指我們對所估價的房地產在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價時點的外部經濟環(huán)境在可預期的將來無重大變化的前提下對上述委估房地產的公允價值意見。
4、基于估價目的，本估價報告估價結果是對12月14日這一估價時點委估房地產的客觀公允市場價值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價格對估價價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化及遇不可抗力對估價價值的影響。
5、注冊房地產估價師執(zhí)行房地產估價業(yè)務的目的是對估價對象價值進行估算并發(fā)表意見，不對估價對象權屬及附著于估價對象上的其他權利進行確認或發(fā)表意見，估價對象的法律權屬及附著于估價對象上的其他權利由委托方負責解釋。
6·本次評估以估價對象不涉及任何抵押擔保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設前提，否則應對本次估價結果進行相應調整。
7、我們的估價結果成立的前提是委托方提供的資料屬實，委估房屋產權完整，具有合法的土地使用權等。
委托方對所提供資料的真實、完整、合法性承擔法律責任，如因委托方提供的相關證明資料不實造成估價結果失真，我們將不承擔任何法律和經濟責任。
8、我們估價的實體以我們現(xiàn)場拍照和勘察的估價對象外部實體為準，但在本次估價中估價人員沒有接受對估價對象結構及基礎進行檢測的委托，估價人員不能確定估價對象結構及基礎沒有缺損。
9、由于本次估價對象為一整體房地產的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分攤整體房地產的各項權益、各項服務配套設施及整體房地產占用土地的使用權為假設前提。
10、本估價報告估價結果是在公開市場前提下求取的房地產抵押價值，未考慮估價對象未來市場價格波動風險、快速變現(xiàn)損失及費用以及轉讓時應交納的相關稅費等對估價結果的影響。
委估對象為住宅用房，具有一定的通用性和獨立適用性，如果在估價時點進行快速變現(xiàn)其可能實現(xiàn)的變現(xiàn)價格一般在市場價值的70%左右，在短期內可變現(xiàn)，所實現(xiàn)的變現(xiàn)價格應優(yōu)先支付評估拍賣費及按規(guī)定繳納的稅費等費用。
房地產估價結果報告(一)委托方名稱：潮州市粵海花園法定代表人：xxx地址：面積：135平方米聯(lián)系電話：xxxxxxx
(二)估價方名稱：xxx地址：聯(lián)系電話：xxxxxxx資格等級：xx級估價機構證書編號：xx房地自估()第xxxx號
(三)估價對象
1.本次估價對象為位于XXX，位于奎元路中段。
周圍有潮州市實驗學校，楓溪中學。
大潤發(fā)，國土局，中銀大廈，市政府。
目前有7路，12路直線到達。
該地交通方便，基礎設施，公共服務設備齊全，自然環(huán)境·生活環(huán)境好。
2.占地面積為135平方米。
四層錯落式布局，共七層，建于月。
委估對象位于第3層，建筑面積為135平方米；裝修情況：客廳地面為木地板鋪貼，臥室地面為木地板鋪貼，墻面刮瓷；廚房及衛(wèi)生間地面為瓷磚鋪貼，墻面面磚鋪貼；進戶門安裝防盜門，其余為木門，鋁合金窗，通水、電、電話端口入戶。
估價對象平面布局好，采光通風好，維護情況好評估該房地產月的市場價值(四)評估目的為該住房出售提供參考。
(五)評估基準日
(六)評估原則
1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價時點原則
5、客觀、公正、公平原則
(七)評估依據(jù)
1、國家標準《房地產估價規(guī)范》
2、房地產估價委托書
3、房地產估價合同書
4、政府部門有關計價和稅費標準及目前本地區(qū)房地產價格信息
5、委托方提供和估價人員現(xiàn)場勘查取得的全部資料
6、《中華人民共和國城市房地產管理法》
7、中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范》評估方法按照《房地產估價規(guī)范》的要求，根據(jù)當?shù)胤康禺a市場發(fā)育狀況并結合估價對象的具體特點而確定本次估價根據(jù)估價目的及估價對象的區(qū)位條件和用途以及實地勘察結果采用成本法、收益法和市場比較法對估價對象進行評估。
市場比較法：是以替代原則為理論依據(jù)將估價對象房地產與近期已經發(fā)生類似交易的房地產加以比較對照從交易情況交易日期區(qū)域因素個別因素等方面修正得出估價對象房地產價。
收益法：收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
成本法是在求取估價對象房地產的價格時，求取估價對象在估價時點的重新購建價格然后扣除折舊以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。(九)估價結果：經過我事務所評估人員科學的分析和測算，在以為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值為評估目的的前提下，根據(jù)國家對房地產估價的規(guī)范要求等，選用科學的評估思路及方法，委估對象于估價時點20XX年11月10日公開的市場評估總價為738813.元(大寫：人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叁元整)，評估單價為5472.69元/平方米。
(十一)估價作業(yè)日期：20XX年11月10日至20XX年11月20日。
、估價報告應用的有效期1:本估價報告所示的評估結果為估價對象于估價時點2013年11月10日公開市場價格，隨著時間及市場情況的變化，該價格需作相應調整，如果完成評估報告日至使用本評估結果的時間超過一年(即有效期為2013年11月10日至11月10日)，我們對此結果造成的后果不負任何責任。
2、估價時點之后、有效期之內估價對象或國家經濟形勢、城市規(guī)劃、房地產稅費政策等發(fā)生變化，對估價結果產生明顯影響時，委托方及時聘請房地產評估機構對估價結果作相應調整或重新估價。
否則，我們對此結果造成的后果不負任何責任。
3、估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生影響；故貸款人(金融機構)應定期或者在房地產市場價格化較快時對房地產抵押價值進行再評估。
(十三)、其他需要說明的問題：1、本次評估的對象以委托方所提供的有關資料及數(shù)量為準。
在本次評估中，委托方提供的資料如有虛假，由委托方承擔法律責任。
3、本評估報告專為委托方按委托目的使用，未經批準，不得或作他用。
4、上述評估結論是反映委估對象在本次評估目的下，根據(jù)評估原則確定的現(xiàn)行公允價，未考慮國家發(fā)生宏觀經濟的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對評估價的影響。
5、本估價報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內容所導致的有關損失，受托方不承擔任何責任。
(十四)、估價人員評估機構負責人：xxx(中國注冊房地產估價師)估價人員：xxx(中國注冊房地產估價師)估價報告審核人：xxx(中國注冊房地產估價師)評估機構：潮州房地產資產評估事務所
報告出具時間：20XX年11月10日
五、房地產估價技術報告
1、市場比較法市場比較法：在求取估價對象房地產的價格時，并且將估價對象房地產與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產進行比較，選取近期同類型房地產交易實例并與估價對象比較，從交易情況，交易日期，區(qū)域因素，個別因素等方面進行修正得出估價對象房地產的價值
1.1比較因素選擇根據(jù)估價對象的房屋條件，影響估價對象的主要因素有：
A、交易時間：確定房地產價格指數(shù)
B、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易
C、區(qū)域因素：主要由交通條件(距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對外交通便利度)、基礎設施狀況、車流量、環(huán)境優(yōu)劣度等
D、個別因素：主要有建筑結構、布局、建筑裝修、成新狀況、小區(qū)環(huán)境、采光通風、建筑朝向、樓層、配套設施等。建筑名稱 圖書館 結構類型 框架 建造年份 層數(shù) 7層 建筑面積 3平方米 分部 序號 項目 評分 結構部分
⑴ 地基基礎 24 完好，無任何下沉，有足夠承載力
⑵ 承重構件 24 墻體、樓板良好，梁、板、柱無裂縫
⑶ 非承重墻 14平直完好，無裂縫
⑷ 屋面 19 完好平整，無滲漏
⑸ 樓地面 14 整體面層平整牢固，無裂縫
⑹ (⑴+⑵+⑶+⑷+⑸)×G 71.25 裝修部分
⑺ 門窗 24 開關靈活、完整無損
⑻ 外裝飾 19 完整、牢固、無裂縫、空鼓
⑼ 內裝飾 19 完整、無破損
⑽ 頂棚 18 完整、無破損
⑾ 細木裝修 13 完整牢固、油漆完好
⑿ (⑺+⑻+⑼+⑽+⑾)×S 11.16 設備部分
⒀ 水衛(wèi) 38 上下水通暢、器具齊全、無銹蝕
⒁ 電氣照明 23 線路裝置完好、牢固、絕緣 ⒂ 暖氣 33 設備管道完好、使用正常 ⒃ (⒀+⒁+⒂)×B 12.22 總計(⑹+⑿+⒃) 94.63 成新率 94.63%
1·2、比較因素條件說明
1.3.2對交易日期進行修正經調查測算，本市估價對象同類房地產價格從月至2013年11月基本無太大的價格浮動，故對交易日期不修正。
則交易日期修正系數(shù)表如下：可比實例A 100/100 )www.huzhidao.com(可比實例B 100/100 可比實例3 100/100 1.3.3對區(qū)域因素進行修正以估價對象區(qū)域因素為100，則可比實例所在區(qū)域與估價對象所在區(qū)域因素比較表及修正系數(shù)表見下表區(qū)域比較因素修正表1.3.4對個別因素進行修正以估價對象個別因素為100，則可比實例個別因素與估價對象個別因素比較表和修正系數(shù)表見下表個別比因素較修正表個別因素修正系數(shù)表可比實例A 100/97 可比實例B 100/99 可比實例C 100/99 1.4計算比準價格比準價格=可比實例×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)計算結果見下表：贊同2、收益法收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
2.1凈收益的確定：根據(jù)市場調查確定估價對象的平均租金為1500元/平方米，空置率為10%，運營費用率為10%，估價對象每年的凈收益比上年遞增2%，估價對象可租售面積為135平方米，則；年凈收益為=1500×12×(1-10%)×(1-10%)=14580元2.2還原利率的確定：還原利率為安全利率加風險報酬率，安全利率取定為銀行存款利率5.25%，風險報酬率為1%，則還原利率為6%。
2.3評估值計算：此次估價中，土地最高使用年限為70年底獲得土地使用權，估價時點為2013年11月10日)，剩余使用年限為58.5年。
則：評估值=14580/(6%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+6%)]58.5}=326092.6394元則單價為=326092.6394/135=2415.50元/平方米，取整為2416元/平方米。
六、估價結果市場比較法估價結果為：5775元/平方米，占權重為91%收益法估價結果為：2416元/平方米，占權重為9%委估房地產均價確定為=5775×910%+2416×9%=5472.69元/平方米。
委估房地產價值為5472元/m2×135m2=738813.15元
七、評估結論
經過我事務所評估人員科學的分析和測算，在以為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值為評估目的的前提下，根據(jù)國家對房地產估價的規(guī)范要求等，選用科學的評估思路及方法，委估對象于估價時點2013年11月10日公開的市場評估總價為人民幣738813.元(大寫：人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叁元整)，評估單價為5472.69元/平方米。
八附件
相關閱讀
資產評估報告的種類
根據(jù)資產評估的范圍，資產評估報告書可以劃分為整體資產評估報告書和單項資產評估報告書。
資產評估報告是接受委托的資產評估機構在完成評估項目后，向委托方出具的關于項目評估過程及其結果等基本情況的具有公證性的工作報告。
資產評估報告書的種類：
一、整體資產評估報告書和單項資產評估報告書
這是按資產評估的范圍劃分的。
1、整體資產評估報告書：凡是對整體資產進行評估所出具的資產評估報告書稱為整體資產評估報告書。
2、單項資產評估報告書：凡是僅對某一部分、某一項資產進行評估所出具的資產評估報告書稱為單項資產評估報告書。
二、資產評估報告書、房地產評估報告書和土地估價報告書
這是按評估對象不同劃分的。
1、資產評估報告書：資產評估報告書是以資產為評估對象所出具的評估報告書。
這里的資產可能包括負債和所有者權益，也可能包括房屋建筑物和土地。
2、房地產評估報告書：房地產評估報告書則只是以房地產為評估對象所出具的估價報告書。
3、土地估價報告書：土地估價報告書是以土地為評估對象所出具的估價報告書。
資產評估報告 篇七
ZX評估有限責任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虛擬委托人)，根據(jù)國家有關資產評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對委托方委估的房地產市場價值進行評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地勘察、市場調查與詢證，對委估資產在 7月1日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方與資產占有方簡介
名稱：QS股份有限公司
住所：XX區(qū)XX大道1154號
法定代表人：XXX
注冊資本：4500萬
經營范圍：飲食供應，國內商業(yè)，旅館，舞廳，浴室服務，美容美發(fā)，商務服務，禮儀服務，模擬游戲機。
二、評估目的
為對外投資提供價值參考依據(jù)。
三、評估范圍和對象
本次納入評估范圍的資產為QS股份有限公司擁有的21幢房產和2塊土地使用權。除儲運部16幢倉庫位于XX區(qū)XX新村外，委估的房產和地產均位于XX區(qū)XX大道與XX路相交處，現(xiàn)用于商業(yè)經營。委估資產的所有權證分別為“W國用字第157號、第158號、”“W房字第05765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”。
四、評估基準日
本評估項目基準日是207月1日；本評估報告所采用的一切取價標準均為評估基準日有效資產價格標準，與評估目的的實現(xiàn)日接近。
五、評估原則
遵循客觀性、獨立性、公正性、科學性、合理性的評估原則。在對全部資產進行現(xiàn)場勘察的基礎上，合理確定資產的技術狀態(tài)和參數(shù)，力求準確估算委估資產的現(xiàn)時公允價值。
六、評估依據(jù)
1、《土地管理法》和《房地產管理法》;
2、國務院1991年第91號令《國有資產評估管理辦法》和《國有資產評估管理辦法施行細則》;
3、中國資產評估協(xié)會“中評協(xié)()03號”文頒發(fā)《資產評估操作規(guī)范意見(試行)》;
4、《資產評估報告基本內容與格式暫行規(guī)定》和財企[]20號《資產評估準則—基本準則》及《資產評估職業(yè)道德準則—基本準則》;
5、W市政府制定的基準地價資料；
6、W政[2004]39號《市人民政府關于公布W市區(qū)土地出讓金、租金標準的通知》;
7、委托方提供的產權證明：“W國用(2003)字第157號、第158號、”，“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”;
8、資產評估業(yè)務約定書和資產占有方法人營業(yè)執(zhí)照；
9、工程造價信息及房價信息；
10、評估人員現(xiàn)場勘查記錄等。
七、評估方法
根據(jù)本次資產評估目的和委估資產類型，采用不同的評估方法，對QS公司商業(yè)經營用的房屋建筑物采用市場比較法，對儲運部倉庫采用重置成本法，對土地使用權采用重置成本法和基準地價修正系數(shù)法。
八、評估過程
本次評估于2004年7月15日至2004年7月21日，包括接受委托、現(xiàn)場調查、評定估算、評估匯總、提交報告等全過程。主要步驟為：
1、接受委托：我公司于2004年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了該項資產評估業(yè)務。在接受評估后，由項目負責人先行了解委托評估資產的構成、產權界定、經營狀況、評估范圍、評估目的，與委托方、資產占有方共同商定評估基準日、制定評估工作計劃并簽訂“資產評估業(yè)務委托約定書”，明確雙方各自承擔的責任、義務和評估業(yè)務基本事項。
2、現(xiàn)場調查：在資產占有方資產清查的基礎上，評估人員根據(jù)其填制的資產評估申報明細資料，調查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項指標，填寫現(xiàn)場勘察記錄，檢查、核實、驗證其產權證明文件等資料。
3、評定估算：評估人員針對資產類型，依據(jù)評估現(xiàn)場勘察等情況，選擇評估方法，收集市場信息，評定估算委托評估資產的評估值。
4、提交報告：根據(jù)評估人員對委估資產的初步評估結果，進行整理、匯總、分析，撰寫資產評估報告初稿，并與委托方、資產占有方充分交換意見，進行必要修改，按照程序經本公司內部三級審核后，向委托方提供正式資產評估報告書。
九、特別事項說明
1、本次評估結果，是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的特殊交易方式可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。
2、本次評估結果，未考慮現(xiàn)在或將來委估資產發(fā)生或可能發(fā)生的’抵押對評估值的影響，提請報告使用者關注。
十、評估報告評估基準日期后的重大事項
評估基準日后，在有效期內資產數(shù)量發(fā)生變化，應根據(jù)評估方法對資產額進行相應調整。若資產價格標準發(fā)生變化并對資產評估價值產生明顯影響時，委托方應聘請評估機構重新確定評估值。
十一、評估報告的法律效力
1、本報告所稱“評估價值”是指所評估資產在現(xiàn)有不變并繼續(xù)經營或轉換用途繼續(xù)使用，以及在評估基準日的狀況和外部經濟環(huán)境前提下，即資產在市場上可以公開買賣的假設條件下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估價意見。
2、本報告的附件是構成報告的重要組成部分，與報告書正文具有同等的法律效力。
3、本評估結論按現(xiàn)行規(guī)定有效期為一年，即評估目的在評估基準日后的一年內實現(xiàn)時，可以此評估結果作為底價或作價依據(jù)，超過一年，需重新進行評估。
4、本評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查使用，評估報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開。
5、本次評估是在獨立、公開、科學、客觀的原則下作出的，我公司參加評估人員與委托方無任何利害關系，評估工作置于法律監(jiān)督之下，評估人員恪守職業(yè)道德和規(guī)范。
6、報告所涉及的有關法律證明文件，由委托方提供，其真實性由委托方負責。
7、本報告僅用于為委托方對外投資提供價值依據(jù)，不得用于其他用途，也不視為對被評估單位日后償債能力作出的保證。委托人或其他第三者因使用評估報告不當所造成的后果與注冊評估師及評估機構無關。
十二、評估結論
列入本次評估范圍的資產經評估價值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物評估值73,774,378元，土地使用權評估值50,341,179元。
十三、評估報告提出日期
本報告提出日期為2004年7月21日
十四、附件
1、房屋建筑物評估明細表
2、土地使用權評估明細表
3、資產評估委托方承諾函(復印件)
4、委估土地使用權證(復印件)“W國用(2003)字第157號、第158號”
5、委估房屋所有權證(復印件)“W房字第200205765號，第200205766號，第200205855號，第9900103號”
6、資產占有方營業(yè)執(zhí)照(復印件)
7、評估機構營業(yè)執(zhí)照(復印件)
8、評估機構資格證(復印件)
9、注冊評估師資格證(復印件)
注冊資產評估師：XX
注冊資產評估師：XX
ZX評估有限責任公司
二OO四年七月二十一日
評估說明及結論分析
一、評估說明
(一)關于土地使用權W國用(2003)字第157號的評估
1、委估物簡介
該宗土地位于W市XX大道1542號，北臨XX大道，東靠XX路，西面、北面均緊臨商場其他建筑物，地號E-03-17-08-02,無償劃撥，面積7,349.79㎡，屬商業(yè)三類用地，七通一平，地處XX區(qū)商業(yè)繁華地段，交通便利，基礎配套設施完善，周邊環(huán)境良好。
2、基準地價修正系數(shù)法
公式：待評估土地使用權評估值=基準地價×時間因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×剩余使用年限修正數(shù)×容積率修正系數(shù)
(1)基準地價：依據(jù)W市土地管理局7月制定的商服用地級別與基準地價圖和評估規(guī)則的規(guī)定，該塊屬叁級地價，其基準地價為3,330元/㎡。
(2)時間因素修正系數(shù)：通過對宗地所在區(qū)域20以來地價變化的調查分析，從年起至今，委估宗地所在區(qū)域地價上漲6%，即時間因素修正系數(shù)為1.06。
(3)個別因素修正系數(shù)
個別因素修正系數(shù)=7.2÷7=1.03
(4)剩余年限修正系數(shù)：該地屬無償劃撥，取修正系數(shù)為1。
(5)容積率修正系數(shù)：該宗地容積率較高，取修正系數(shù)為1.36。
(6)土地單價評估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡
(7)土地總價評估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元
3、重置成本法
公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地出讓金
(1)土地取得費：
A.土地補償費和安置補助費：該宗地所處區(qū)域耕地以蔬菜種植為主，通過對近幾年W市前三年蔬菜畝產值調查，目前年產值為4,500元/畝，按照土地補償費和安置補助費總和不超過土地前三年平均產值的30倍計算，即4,500×30=135,000元/畝。
B.青苗補償費：根據(jù)《土地管理法》和W征字(1995)001號文件規(guī)定，青苗補償費按單季補償，即1,500元/畝。
C.土地管理費：依照W價房地字(1995)44號，按土地補償費、安置補償費、青苗補償費收取2.6%的土地管理費。
土地管理費=(135000+1500)×2.6%=3,549元/畝
D.耕地占用稅：依照W政(1987)98號文件規(guī)定，取耕地占用稅為10元/㎡(6,667元/畝)。
E.新菜地開發(fā)基金：依照W政(1994)30號文件規(guī)定，取新菜地開發(fā)基金為60,000元/畝。
F.不可預見費：依照W價房地字(1996)403號文件規(guī)定，按征地費用的2%計取不可預見費。
不可預見費=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/畝
G.土地取得費=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/畝=315.97元/㎡
資產評估報告格式 篇八
副標題： 評估公司的評估報告編號
緒言： 主要描述受托方以及評估原則、評估目的、及評估基準日的相關描述。
一、 委托方與資產占有方的簡介(或評估報告使用者)
主要包括： 以機構代碼證為準或以企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為準
⑴機構代碼或注冊證號
⑵機構名稱 地址(住所)
⑶法定代表人
⑷注冊資金
⑸機構類型(經濟性質)
⑹經營方式及經營范圍
⑺注冊證號以及登記有效期
二、 評估目的
委托方以本次委托評估的主要目的或評估報告的主要用途
三、 評估范圍與對象
主要涉及對估價對象的概括性描述，委估對象的資產概況。如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項經濟技術指標；房屋建筑物的則需描述其區(qū)位、用途、樓層、戶型、結構類型、建筑面積、建筑類型等；機器設備的則需描述種類、型號、設備維修保養(yǎng)情況等。
四、 評估基準日(通常描述如下)
評估基準日是確認資產評估價格的基準時間，本項目所選取的評估基準日是依據(jù)經濟行為由委托方確定的一個特定會計期間的終止時點，這個時點能反映評估對象的整體狀況，而且評估基準日前后沒有可能導致被評估資產價值發(fā)生重大變化的影響因素，因此評估基準日的選擇是合理的。
注： 一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準
五、 評估原則(按不同的評估目的、方法、對象取舍)
A、合法原則 B、歷史成本原則 C、公開市場原則 D、持續(xù)經營原則 E、替代原則 F、供求原則 G、估價時點原則 H、獨立性原則 I、客觀公正性原則 J、 專業(yè)性原則 K、科學性原則 L、貢獻原則 M、預期收益原則 N、最高最佳使用原則
六、 評估依據(jù)
主要包括各種經濟行為文件、法律法規(guī)、采用取價標準的各種資料及其他參考資料。如：
1、國家國有資產管理局國資辦發(fā)[1992]36號《國有資產評估管理辦法施行細則》;
2、國資辦發(fā)23號文件關于轉發(fā)《資產評估操作規(guī)范意見(試行)》的通知；
3、財政部財評字[]91號文件關于印發(fā)《資產評估報告基本內容與格式的暫行規(guī)定》的通知；
4、《**市建筑工程造價信息標準計價》第1期；
5、《建筑附屬工程造價速算手冊》;
6、
七、 評估的假設及限制條件(無形資產土地使用權評估時)
資產評估報告 篇九
資產評估報告范例「最新」
A公司：
珠海XX資產評估有限責任公司接受A公司的委托，根據(jù)國家關于資產評估的有關規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，對A公司擁有的“大功率電熱轉換體及其技術”的所有權進行了評估。我公司評估人員按照必要的評估程序，對評估對象進行了市場調查與詢證，對受托評估的對象在評估基準日二○一一年十一月一日所表現(xiàn)的預期收益價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方、資產持有方及評估報告其他使用方
1、委托方、資產持有方：A公司，A公司于5年前自行研發(fā)了該項大功率電熱轉換體及其處理技術，并獲得了發(fā)明專利證書，專利的保護期為。
2、評估報告其他使用方：企業(yè)專利技術轉讓相對應的機構及法律、法規(guī)另有規(guī)定的使用方。
二、評估目的
根據(jù)評估委托協(xié)議的約定，A公司擬將其擁有的專有技術“大功率電熱轉換體及其技術”出售給B公司合作，本次評估目的為對上述專有技術于評估基準日的預期收益價值進行評估，以對A公司的出售行為提供價值參考依據(jù)。
三、評估對象及評估范圍
本次評估對象為委托方委托評估的“大功率電熱轉換體及其技術”在未來預期收益的現(xiàn)值。
本次評估的范圍為委托方擬進行出售的“大功率電熱轉換體及其技術”預期收益價值，具體包含大功率電熱轉換體設計、制造、工藝方面的技術，以及生產產品銷售的收入預測和收益預測。
四、價值類型及定義
本次評估所使用的價值類型為預期收益價值。
“預期收益價值”，在此被定義為，該專利技術所生產的產品在未來銷售過程中為企業(yè)帶來的利潤收入現(xiàn)值。
五、評估基準日
本項目評估基準日定為20**年11月1日，這樣與實際現(xiàn)場勘察、評估信息資料分析以及評估目的的實現(xiàn)日期較為接近，有利于評估目的的實現(xiàn)。評估中所采用的價值標準是評估基準日有效的持續(xù)經營價值標準。
六、評估依據(jù)
1、法律法規(guī)依據(jù)
(1)中華人民共和國國務院令第91 號(1991 年)《國有資產評估管理辦法》;
(2)原國家國有資產管理局國資發(fā)[1992]第36 號《國有資產評估管理辦法施行細則》;
(3)國務院國有資產監(jiān)督管理委員會第12 號令( 年)《企業(yè)國有資產評估管理暫行辦法》;
(4)其他與本項評估有關的法律法規(guī)。
2、評估準則依據(jù)
(1)財政部發(fā)布的《資產評估準則—基本準則》、《資產評估職業(yè)道德準則—基本準則》、《資產評估準則—評估報告》、《資產評估準則—評估程序》、《資產評估準則—工作底稿》、《資產評估價值類型指導意見》;
(2)財政部發(fā)布的《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制度》;
(3)中評協(xié)發(fā)布的《資產評估操作規(guī)范意見(試行)》、《企業(yè)價值評估指導意見(試行)》、《企業(yè)國有資產評估報告指南》;
(4)中注協(xié)發(fā)布的《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》;
(5)其他與本項評估有關的評估準則、規(guī)范。
3、取價依據(jù)及參考依據(jù)
(1)企業(yè)于評估基準日的會計報表；
(2)企業(yè)最近三年的財務報表；
(3)企業(yè)提供的銀行對賬單、有關財務憑證等；
(4)企業(yè)提供的有關事項說明。
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