細(xì) 篇一

“細(xì)”無縫隙，體現(xiàn)物業(yè)管理質(zhì)量與服務(wù)檔次

如果做物業(yè)管理不把工作做細(xì)，就容易引起不必要的麻煩和糾紛。特別是住戶資料、過戶資料、維護(hù)基金、圖紙資料都非常重要，管理人員必須做到有據(jù)可查，有法可依。拿小區(qū)綠化選擇花卉為例，首先是什么花→出產(chǎn)地在哪里→適應(yīng)什么水與土→是什么顏色→有多少花瓣→花蕊是什么顏色→枝桿葉狀→容易生什么蟲→治療蟲的藥物→易插枝還是盆栽→開花季節(jié)→花期多長(zhǎng)→種子是什么樣→種子的收藏方式→播種前應(yīng)注意什么→屬哪種科類→有沒有毒性→與哪些花可以嫁接等等，要細(xì)到上述18個(gè)程序逐步了解，今后的工作才能少出差錯(cuò)。管理處工作一定要做“細(xì)”，才能提高業(yè)主滿意度，進(jìn)而提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率。

小區(qū)物業(yè)管理方案 篇二

近幾年來，隨著××經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，人民生活水 平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展 與建設(shè)、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實(shí)行專業(yè)化、市場(chǎng)化 物業(yè)管理。為加快推進(jìn)××平安和諧社區(qū)建設(shè)，制定一套規(guī) 范的、符合××實(shí)際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時(shí)且必要的。

一、 目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況

在××經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，××的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了 突飛猛進(jìn)的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化， 一個(gè)個(gè)新建起來的小區(qū)為居民打造了一個(gè)舒適、優(yōu)美、和諧、 文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi)，已經(jīng)實(shí)行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6 個(gè)；而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū)、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

二、 全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的必要性

（一） 商業(yè)住宅小區(qū)

××已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經(jīng)有專業(yè)的物 業(yè)管理公司進(jìn)駐管理。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的、 相對(duì)完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因?yàn)槌鞘?經(jīng)驗(yàn)移植到農(nóng)村有時(shí)也會(huì)水土不服。由于歷史、文化及風(fēng)俗習(xí)慣的差異，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng) 濟(jì)發(fā)展了，但城市化進(jìn)程相對(duì)滯后，如果不從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)， 完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園 和金灣花苑已經(jīng)因?yàn)闇贤ㄉ系牟煌〞吃斐晌飿I(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對(duì)于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言，物業(yè)管理也需要因地制宜。

（二） 農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對(duì)生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小 區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各 村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊， 引發(fā)一系列問題。

1、 安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢， 還有后期工程正在進(jìn)行，所以沒有進(jìn)行封閉式的管理。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備，但基本形同虛設(shè)，早安全上 造成了隱患。

2、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ健Ｔ瓉碇灰話唛T前雪就行，現(xiàn)在 多出很多公共地方需要大家共同維護(hù)，但由于小農(nóng)思想 的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域 （如樓道）垃圾成災(zāi)。

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3、 綠化問題:小區(qū)建成伊始，綠化設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美。 然而過不多久，花圃都成了村民各自的菜園子，甚至還出現(xiàn)為了爭(zhēng)點(diǎn)方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾。村里沒有 辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又 會(huì)種菜，于是，在村委和村民之間就會(huì)進(jìn)行一場(chǎng)你栽我 鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標(biāo)不治本的方法， 造成了資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

4、 維護(hù)問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時(shí)一年新、 二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業(yè)的房 屋維護(hù)，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問 題，影響了房屋的使用年限。 所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實(shí)施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對(duì)全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、精 神文明、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用。

三、 政府推行物業(yè)管理的辦法

1、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域

物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施、建筑規(guī)模、社區(qū) 建設(shè)，以方便人們生活、生產(chǎn)，合理利用區(qū)域資源。以便于 管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點(diǎn)能夠數(shù)量的常住人 口，有獨(dú)立或相對(duì)分界線的居住小區(qū)。

2、 為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施，協(xié)調(diào)部門關(guān)系。 政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入，改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和 生活環(huán)境，改變一般散沙的現(xiàn)象，完善至物管的基本狀態(tài)， 并要與國土、房管、建設(shè)、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好， 做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯(cuò)位和缺位， 共同推進(jìn)老小區(qū)的物業(yè)管理。

3、 加強(qiáng)宣傳，增強(qiáng)居民物業(yè)管理意識(shí) 物業(yè)管理是新生事物，存在一個(gè)逐漸熟悉與接收的過 程，政府應(yīng)當(dāng)以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》 等法律、法規(guī)和政策，有針對(duì)性地做好宣傳引導(dǎo)工作，提高 居民對(duì)物業(yè)管理法的認(rèn)知度，逐步使其樹立依法管理的意 識(shí)。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認(rèn)識(shí)到小區(qū)引 入物管的優(yōu)點(diǎn)，使之逐步樹立有償服務(wù)的意識(shí)，通過講座、 討論、問答等多種交流方式，生動(dòng)形象地普及物管常識(shí)，提 高居民群眾對(duì)物管的認(rèn)識(shí)程度，使其逐步樹立自治管理意 識(shí)。

4、 制定小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則 雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但條例主要針對(duì) 新建商住小區(qū)，對(duì)拆遷安置小區(qū)管理關(guān)注不多。我們應(yīng)該在 《物業(yè)管理?xiàng)l例》這一大框架下，根據(jù)本地區(qū)特點(diǎn)，以《物 業(yè)管理?xiàng)l例》為指導(dǎo)，制定適應(yīng)于本地區(qū)的、可操作性強(qiáng)的 物業(yè)管理辦法與細(xì)則，從而以法律手段推進(jìn)××的小區(qū)物業(yè) 管理。

5、 成立物業(yè)管理科，全程跟進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理 ××是個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的工業(yè)重鎮(zhèn)，新興的生態(tài)名鎮(zhèn)。城鎮(zhèn) 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照城市的格局在規(guī)劃和建設(shè)。各式小區(qū)在快速建 設(shè)成長(zhǎng)中，隨著居民收入水平與消費(fèi)水平的提高，對(duì)工作于 居住環(huán)境的要求也隨之提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍，為 ××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時(shí) 也體現(xiàn)出××政府為民造福，加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理的一個(gè)重要舉 措。

四、 物業(yè)管理基本形式

1、 簡(jiǎn)易物業(yè)管理

在各項(xiàng)設(shè)施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可 采用簡(jiǎn)易物業(yè)服務(wù)。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員、低保和離退休人員 組建服務(wù)隊(duì)，提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務(wù)，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導(dǎo)下，具體由各村委、社區(qū)負(fù) 責(zé)。

2、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好，設(shè)備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會(huì)，選聘專門 的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行管理。具體籌備由村委社區(qū)負(fù) 責(zé)，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作。

3、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個(gè)比較精良的管理 委員會(huì)，全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項(xiàng)規(guī) 章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護(hù)房屋及公共設(shè)施；維護(hù)安全 與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約，將會(huì)按照既定的規(guī)章制度按約 處理。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低，效率高的雙 贏局面。

綜上所述，我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)是“三位一體”的 管理模式，即業(yè)主、物業(yè)公司、村（社區(qū)）在平等合作的基 礎(chǔ)上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加 強(qiáng)公共社會(huì)管理、關(guān)注民生的具體體現(xiàn)。抓好典型，以點(diǎn)推 面，條塊結(jié)合，以塊為主，鞏固成果，統(tǒng)一管理，從而形成 齊抓共管、共管共建的局面，最終實(shí)現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標(biāo)。

物業(yè)管理制度 篇三

為了加強(qiáng)宿舍管理，使員工有一個(gè)清潔、舒適、安全的生活環(huán)境，特制定規(guī)定如下：

1、員工宿舍由儲(chǔ)備基地負(fù)責(zé)人統(tǒng)一安排，未經(jīng)相關(guān)人員同意員工不得擅自調(diào)換床位，嚴(yán)禁帶外來人員在宿舍留宿。

2、宿舍所有員工必須嚴(yán)格遵守公司有關(guān)規(guī)定，服從儲(chǔ)備基地負(fù)責(zé)人對(duì)宿舍的安排與調(diào)整，并接受有關(guān)的居住紀(jì)律檢查。

3、自覺養(yǎng)成良好的社會(huì)公德和衛(wèi)生習(xí)慣，保持和維護(hù)宿舍內(nèi)的衛(wèi)生，嚴(yán)禁在宿舍區(qū)域隨便亂扔?xùn)|西雜物，嚴(yán)禁在宿舍使用功率較大的電器和使用電爐褒飯等，嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)吸煙違者重罰，嚴(yán)禁使用沖涼熱水器燒水洗衣服違者重罰，做到勤儉節(jié)約，人離燈熄的良好習(xí)慣。

4、自覺愛護(hù)宿舍公物，損壞者按價(jià)賠償，并追究其責(zé)任。

5、保持室內(nèi)物品布置美觀，嚴(yán)禁亂擺放，儲(chǔ)備基地內(nèi)務(wù)保持高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)，宿舍內(nèi)嚴(yán)禁帶入、傳播任何政府禁止的音像制品、書刊等物品，保持一個(gè)健康的’生活環(huán)境。

6、儲(chǔ)備基地負(fù)責(zé)人按《宿舍管理規(guī)定》全面管理本宿舍的消防安全、清潔等工作，并每日安排一名值日員負(fù)責(zé)清潔宿舍內(nèi)、洗手間、沖涼房、走道等公共部位的衛(wèi)生，以保持宿舍區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，對(duì)員工在宿舍沖涼時(shí)注意將窗戶打開一扇通風(fēng)，預(yù)防煤氣中毒，并自行安排值日員清理宿舍衛(wèi)生；

7、宿舍區(qū)域必須保持安靜，嚴(yán)禁大聲喧嘩或播放音響，以免影響其他人員休息，嚴(yán)禁任何人以任何借口在宿舍爭(zhēng)吵或打架。

8、員工外出時(shí)必須經(jīng)儲(chǔ)備基地負(fù)責(zé)人按照請(qǐng)假權(quán)限批準(zhǔn)，并在外出請(qǐng)假單上予以記錄儲(chǔ)備基地負(fù)責(zé)人的批復(fù)意見，留下聯(lián)系電話及歸隊(duì)時(shí)間后方可外出，外出歸隊(duì)最晚不得超過23點(diǎn)。

9、私人會(huì)客未經(jīng)儲(chǔ)備基地負(fù)責(zé)人同意不得在員工宿舍會(huì)客，只能在指定區(qū)域接待；特殊情況經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，須知會(huì)儲(chǔ)備基地負(fù)責(zé)人及同宿舍同事，以不影響其他同事休息為宜，最晚不得超過23點(diǎn)，女宿舍未經(jīng)許可不得擅自入內(nèi)。

10、保持高度的防火意識(shí)，做到安全用電、用火，不得隨便亂拉亂接電線、插座，個(gè)人手機(jī)充電必須在統(tǒng)一指定的位置，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患應(yīng)及時(shí)處理并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

11、出入宿舍隨手關(guān)門，貴重物品不隨意亂放，保管好私人錢物，注意提防盜賊，做好治安防范工作。

12、離、辭職人員須在辦理完離職手續(xù)后的當(dāng)天搬離宿舍。

13、違反管理規(guī)定或無故不完成值日衛(wèi)生工作任務(wù)者，按公司《員工手冊(cè)》有關(guān)規(guī)定處理

物業(yè)管理制度 篇四

為凈化、美化住宅小區(qū)，為廣大住戶創(chuàng)造優(yōu)美、文明、整潔、有序的生活環(huán)境，特制作如下規(guī)定：

一、衛(wèi)生管理制度

（一）公共場(chǎng)所管理要求

1.無亂扔果皮、屑煙、煙頭和其他雜物；無隨地吐痰、亂倒垃圾（含建筑垃圾）、亂潑污水等現(xiàn)象。

2.無占用樓梯、走廊及公共場(chǎng)所亂堆亂放和吊掛（晾曬）各種物品。

3.小區(qū)內(nèi)無亂貼亂掛標(biāo)語及廣告宣傳品；杜絕亂涂、亂寫、亂畫等行為。

4.小區(qū)內(nèi)的廣告、標(biāo)語及宣傳品需按指定的地點(diǎn)進(jìn)行張貼。

（二）業(yè)主不得有下列行為：

1.不準(zhǔn)飼養(yǎng)家禽、家畜和家犬等有礙小區(qū)衛(wèi)生的動(dòng)物。

2.不準(zhǔn)燃放鞭炮、煙火、焚燒等有害于人體和污染環(huán)境的物品污染小區(qū)環(huán)境。

3.各業(yè)主裝載物品的車輛，不準(zhǔn)將零星雜物、垃圾撒落在小區(qū)內(nèi)、

4.各業(yè)主家庭使用音響設(shè)備時(shí)，不得使用噪音，晚上22點(diǎn)后應(yīng)將音量調(diào)置最低，以免影響居民正常工作和休息。

5.不準(zhǔn)把垃圾、布屑、塑料袋等不易腐爛雜物投入便廁或下水道。

6.不準(zhǔn)擅自搬動(dòng)、拆除、破壞公共設(shè)施設(shè)備和損壞綠化帶內(nèi)的花草樹木。

7.不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)開展不文明、不健康、影響環(huán)境衛(wèi)生的`活動(dòng)。

二、衛(wèi)生管理措施

1.大力做好愛國衛(wèi)生宣傳和文明衛(wèi)生樓院創(chuàng)建活動(dòng)，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生做到經(jīng)常巡查和定期檢查，嚴(yán)格環(huán)境衛(wèi)生管理。

2.生活垃圾實(shí)行垃圾不落地管理，建筑垃圾做到日產(chǎn)日清，不留垃圾死角。

3.公共過道（含臨街）、樓梯、綠化帶等公共部位的衛(wèi)生做到每天清掃，確保小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、整潔。

4.發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有亂涂、亂寫、亂畫等影響環(huán)境衛(wèi)生的情況要及時(shí)清除（洗）保證小區(qū)環(huán)境美觀、舒適。

好 篇五

物業(yè)管理服務(wù)與其他服務(wù)行業(yè)本質(zhì)上的區(qū)別在于服務(wù)的對(duì)象是固定的人群，如果事情處理得不周全、不妥善、不優(yōu)質(zhì)，這個(gè)人群就會(huì)對(duì)管理處的能力持懷疑狀態(tài)，欠繳物業(yè)費(fèi)多是由此引起的。例如：某業(yè)主投訴所住樓寓的消防水管長(zhǎng)期漏水，因?yàn)樗I的是二手房，又在最頂層，擔(dān)心會(huì)滲水到自家房頂。由于漏水情況沒有改善，該業(yè)主后來投訴到總公司。總公司調(diào)查之后才得知，管理處對(duì)漏水處理很主動(dòng)、很積極，墊付維修資金就有600多元，主要原因是管理處在解決問題時(shí)沒有求精求好，沒有將維修進(jìn)展情況及時(shí)告知業(yè)主。而業(yè)主想知道的不是過程，而是結(jié)果。由此可見，物業(yè)管理工作千萬不能“點(diǎn)到即止”，要?jiǎng)?wù)求周到、全面，如果物業(yè)管理在處理事情上不用“好”的標(biāo)準(zhǔn)來要求自己，將給業(yè)主與管理處本身帶來許多不必要的麻煩。

小區(qū)物業(yè)管理方案 篇六

為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴，同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識(shí)，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求，在客戶服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù)。

（一）"禮賓助理"服務(wù)實(shí)施細(xì)則

1、分別于住宅大堂設(shè)"禮賓助理"，24小時(shí)接受咨詢和服務(wù)。

2、為更好地宣傳秘書管家服務(wù)，方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系，將特定專職"助理"的相片、個(gè)人特長(zhǎng)、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi)，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。

3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛、娛樂及運(yùn)動(dòng)愛好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿足各服務(wù)對(duì)象的需求。

4、"助理"定期向業(yè)戶通報(bào)社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策；企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動(dòng)態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預(yù)報(bào)、健康信息和安全常識(shí)等最新服務(wù)信息。

5、"助理"傾情奉獻(xiàn)秘書管家服務(wù)，不僅提供購物、訂餐、購票、商務(wù)、家居、代召出租車等日常服務(wù)，更是您商務(wù)與生活的貼心顧問。

6、禮賓助理"出現(xiàn)以下情況要承擔(dān)過失責(zé)任，過失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎(jiǎng)金或辭退；

（1）對(duì)自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；

（2）自己無法解決的投訴不及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)者；

（3）有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。

（二）工作時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)：

1、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限：

（1）服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限：情節(jié)一般的，不超過半天；情節(jié)嚴(yán)重，不超過2天；

（2）工程維修方面的投訴處理時(shí)限：

水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時(shí)處理，維修人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不超過10分鐘；換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡(jiǎn)易維修項(xiàng)目，不超過半天；

其他維修，按與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)完成，一般不能超過7個(gè)工作日；

（3）小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限

明顯影響業(yè)主生活起居，如：影響業(yè)主休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)安全的，及時(shí)處理，處理人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不得超過10分鐘；

其他公共部分維修，不得超過3個(gè)工作日；

（4）對(duì)其他業(yè)主行為的投訴，如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時(shí)間鄰居活動(dòng)發(fā)出過大噪音等，物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。

（5）其他投訴的處理時(shí)限視具體情況而決定，到達(dá)處理時(shí)間不超過8小時(shí)。

2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時(shí)限：

（1）關(guān)于小區(qū)一般情況，不涉及管理中心內(nèi)部情況，不能馬上回復(fù)的，不超過30分鐘。

（2）關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，要求馬上回復(fù)，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，需要確定的，征得業(yè)主同意，在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)確定收費(fèi)，回復(fù)業(yè)主。

（3）關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢，一般要求馬上回復(fù)，確實(shí)無法落實(shí)，不超過30分鐘回復(fù)對(duì)方。

（4）關(guān)于其它部門的辦事程序、收費(fèi)情況的咨詢，馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù)，但原則上不得超過2個(gè)工作日。

（三）工作質(zhì)量要求

1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復(fù)工作時(shí)限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意，任何人員不得超過規(guī)定的時(shí)限；

2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達(dá)100%），每月業(yè)主滿意率要達(dá)到90%以上。

物業(yè)管理制度 篇七

(一)倉庫管理員要熟悉掌握各種材料的性質(zhì)，堅(jiān)持分區(qū)、分類擺放。

(二)出入庫要有手續(xù)，借東西要有借條，無論是出庫還是借出，都要有領(lǐng)導(dǎo)批字。

(三)對(duì)易燃易爆的物品一定要單獨(dú)保管，保管人員必須具有一定程度的安全防火知識(shí)技能。

(四)倉庫重地嚴(yán)禁閑雜人進(jìn)入，庫內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。人離開時(shí)，嚴(yán)格檢查燈、門、水等的。安全狀況。

(五)保管員應(yīng)及時(shí)記帳、對(duì)帳，做到帳物相符，經(jīng)常整理倉庫中的物品，擺放合理，留出安全通道。

“投”資要有膽略、有策略，局部改善小區(qū)陳舊面貌 篇八

對(duì)于管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司來說，不為小區(qū)的改造出謀劃策、不為小區(qū)辦點(diǎn)實(shí)事，就算管理服務(wù)再好，對(duì)小區(qū)的整體美觀來說，始終是一種遺憾。投資小區(qū)的改造，這需要一定的膽略和策略。老舊小區(qū)需要改造的部位主要有：保安道閘、小區(qū)巷道的指示牌更新、小區(qū)道路的翻新（比如彩色道路）、小區(qū)內(nèi)指定的曬衣點(diǎn)、小區(qū)偏僻處的菜園地、小區(qū)塑像、小區(qū)綠化品種、大型墻畫裝飾等等。投資的項(xiàng)目要結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，要考慮從業(yè)主的利益出發(fā)，方便業(yè)主、美化小區(qū)、提高小區(qū)檔次是根本出發(fā)點(diǎn)。

宣

物業(yè)管理制度 篇九

第一章 董事會(huì)職權(quán)

一、議定本公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和經(jīng)營方針。

二、依據(jù)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與經(jīng)營范圍，討論和決定本公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責(zé)范圍。

三、討論和通過公司的年度工作計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算。

四、審定和通過公司的年度工作報(bào)告與財(cái)務(wù)決算。

五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊(duì)伍的組織建設(shè)、思想建設(shè)等重大問題。

六、根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問題。

第二章 經(jīng)理崗位職責(zé)

經(jīng)理是對(duì)公司負(fù)有全面服務(wù)的管理者，處于中心地位，起領(lǐng)導(dǎo)核心作用，負(fù)責(zé)公司的全盤工作。

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行黨和國家對(duì)物業(yè)管理部門制定的方針、政策，法令和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示決定及工作安排。

二、充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強(qiáng)有力的管理機(jī)構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度，不斷進(jìn)行和提高公司管理水平。

三、負(fù)責(zé)編制和審定本公司的經(jīng)營決策，年度計(jì)劃、員工培訓(xùn)計(jì)劃和員工工資調(diào)整方案，及時(shí)提出各個(gè)時(shí)期的中心工作，確保各項(xiàng)計(jì)劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。

四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營管理和勞動(dòng)保護(hù)條例，保證員工生命安全和身心健康。

五、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。

六、抓好員工隊(duì)伍建設(shè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍和技術(shù)骨干。

七、認(rèn)真做好工作考核，鼓勵(lì)先進(jìn)、樹立典型，發(fā)揚(yáng)成績(jī)、糾正錯(cuò)誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。

八、以公司經(jīng)營宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的，搞好實(shí)質(zhì)工作。

第三章 辦公室職責(zé)

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹相關(guān)法律、法規(guī)，制定各項(xiàng)管理制度和工作計(jì)劃，并檢查落實(shí)。

二、負(fù)責(zé)住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴(yán)格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和發(fā)放。

三、負(fù)責(zé)員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績(jī)效考核。

四、做好所有實(shí)物與設(shè)備的等級(jí)與庫存管理以及所需物品的購買計(jì)劃和發(fā)放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。

五、組織召開例會(huì)、會(huì)議，撰擬相關(guān)材料，做好會(huì)議記錄。

六、擬訂員工培訓(xùn)計(jì)劃，并定期或不定期的對(duì)員工工作進(jìn)行總結(jié)，如強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。

七、負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

八、負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)對(duì)外及對(duì)上對(duì)下的正常業(yè)務(wù)，保持公司形象搞好值班工作，監(jiān)督其他部門工作。

九、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動(dòng)的準(zhǔn)備工作，搞好小區(qū)文化活動(dòng)。

十、負(fù)責(zé)完成公司交辦其它各項(xiàng)工作任務(wù)。

第四章 管理部職責(zé)

一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹相關(guān)法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。

二、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

三、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件，并對(duì)其進(jìn)行認(rèn)證解釋，做好投訴記錄。

四、負(fù)責(zé)檢查住戶的裝修、入住。保證和維護(hù)業(yè)主水、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。

五、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維修保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行。

六、負(fù)責(zé)催交業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)；水，電、暖費(fèi)。

七、負(fù)責(zé)業(yè)主鑰匙的管理。

八、完成公司交給的其它工作任務(wù)。

第五章保安員崗位職責(zé)

一、門衛(wèi)崗位職責(zé)

1、著裝整齊、佩戴齊全，按時(shí)上崗交接班。

2、值班時(shí)不準(zhǔn)擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報(bào)、吃東西、睡覺、不準(zhǔn)收聽錄音機(jī)等敢與工作無關(guān)的事。

3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。

4、認(rèn)真填寫各種登記，要求字跡清楚，內(nèi)容詳細(xì)準(zhǔn)確。

5、對(duì)外來人員一律進(jìn)行出入登記，來訪的客人得到業(yè)主或公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)入。

6、嚴(yán)謹(jǐn)各類修補(bǔ)、買賣、收舊及搞傳銷的人員進(jìn)入小區(qū)。

7、裝修材料及專業(yè)安裝隊(duì)進(jìn)入時(shí)應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進(jìn)入。

8、業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時(shí)應(yīng)檢查《臨時(shí)業(yè)主卡》，裝修人員進(jìn)入小區(qū)須檢查《臨時(shí)出入證》。

9、對(duì)運(yùn)出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。

10、進(jìn)入小區(qū)的車輛要詳細(xì)檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時(shí)應(yīng)請(qǐng)車主（司機(jī)）在檢查表上簽字確認(rèn)。

二、巡邏崗崗位職責(zé)

1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。

2、負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的可疑和閑雜人員進(jìn)行盤查，并及時(shí)請(qǐng)其離開小區(qū)，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件。

3、嚴(yán)禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場(chǎng)所、設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。

4、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動(dòng)規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。

5、勸說院內(nèi)的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護(hù)好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

6、指揮小區(qū)內(nèi)的車輛順序停放整齊，優(yōu)先保證業(yè)主的車位。

7、裝修方式時(shí)要不定時(shí)巡查試施工現(xiàn)場(chǎng)，垃圾必須及時(shí)清運(yùn)，傾倒到指定位置，嚴(yán)禁向窗外、陽臺(tái)外、樓梯過道、天臺(tái)等公共場(chǎng)所拋灑和堆放。

8、要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任務(wù)。

第六章 保潔員崗位職責(zé)

一、室外崗位職責(zé)

1、準(zhǔn)時(shí)到崗，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺(tái)兩次。

2、垃圾隨時(shí)清理，倒置垃圾中轉(zhuǎn)站。

3、熟悉各自分工及所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對(duì)其負(fù)全部責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

4、熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不怕累。

5、積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清潔衛(wèi)生知識(shí)，提高個(gè)人素質(zhì)。

6、維護(hù)小區(qū)清潔衛(wèi)生，對(duì)不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要及時(shí)勸阻和制止。

7、完成公司交辦的其它臨時(shí)性工作。

二、室內(nèi)崗位職責(zé)

①每日對(duì)樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。

②每周對(duì)樓梯內(nèi)標(biāo)志牌、信箱、消防栓、可視對(duì)講機(jī)、防盜門、

小區(qū)物業(yè)管理方案 篇十

1、服務(wù)期間:日常管理工作主要是包括客戶服務(wù)、安全服務(wù)、維修服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、有償服務(wù)等在內(nèi)的小區(qū)日常服務(wù)管理工作。由**花城交付使用后起計(jì)，分為裝修搬遷和正常管理兩個(gè)時(shí)期。

2、管理服務(wù)范圍:

（1）房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。

（2）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、（電梯）樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等。

（3）公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理。

（4）物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場(chǎng)等。

（5）物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所、物業(yè)配套會(huì)所等。

（6）專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。

（7）公共環(huán)境清潔服務(wù)，包括公共場(chǎng)地、共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。

（8）交通標(biāo)示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。

（9）對(duì)物業(yè)實(shí)行封閉式安全管理，全天24小時(shí)三班輪值，確保物業(yè)安全。

（10）結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)組織開展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂活動(dòng)以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)人際關(guān)系、溝通感情。

（11）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。

（12）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗(yàn)收資料。

（13)接受用(租）戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。

3、裝修搬遷期:指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其房屋進(jìn)行二次裝修，直至搬遷入住的工作時(shí)期。

（1）物業(yè)管控工作難點(diǎn):

a、面對(duì)大量不同裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們，保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患等。

b、業(yè)主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而避免被投訴，也是一個(gè)棘手的問題。

（2）要有效解決問題，主要控制以下幾個(gè)環(huán)節(jié):

a、辦理裝修手續(xù):辦理裝修手續(xù)是裝修第一關(guān)，對(duì)施工圖紙必須嚴(yán)格審核。

①核實(shí)業(yè)主裝修設(shè)計(jì)圖紙，涉及墻體變更的必須提供房屋安全鑒定管理處的許可證明，裝修設(shè)計(jì)圖紙不能過關(guān)的，堅(jiān)決不予以辦理手續(xù)；

②裝修公司的資質(zhì)復(fù)印件、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件、照片、聯(lián)系電話；

③收取裝修保證金、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)；

④簽定裝修管理協(xié)議，裝修須知，空調(diào)安裝位置示意圖，防火責(zé)任書。

⑤工程部建議水電管線走向，水電孔洞開啟位置；

b、裝修過程的監(jiān)管:

①嚴(yán)控臨時(shí)出入證的辦理；

②無證裝修人員，證件過期人員禁止進(jìn)入小區(qū)；

③破壞性工具未經(jīng)批準(zhǔn)禁止帶入小區(qū)；

④劃分明確的責(zé)任區(qū)域，推行區(qū)域管理小組、保安日查制度，主管、經(jīng)理不定期檢查的方式，加強(qiáng)對(duì)火災(zāi)隱患、墻面改動(dòng)、線管排設(shè)、涉及外表面的裝修的巡查力度，做好工作記錄，檢查到位，責(zé)任到人；

c、裝修完畢的工作:

①建立嚴(yán)格的裝修現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收制度，有違規(guī)裝修項(xiàng)目的不予以驗(yàn)收；

②裝修公司退場(chǎng)管理；

③裝修施工各種資料歸檔。

d、其他事項(xiàng):

①發(fā)現(xiàn)有違規(guī)裝修的一律開具整改通知書，限期整改，必要時(shí)可以向政府有關(guān)職權(quán)單位舉報(bào)；

②平時(shí)加強(qiáng)裝修安全方面的宣傳；

③與業(yè)主溝通時(shí)注意方式方法；

4、正常管理期:小區(qū)大部分業(yè)主的二次裝修工作已基本完成，小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時(shí)期。

（1）對(duì)設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對(duì)維修保養(yǎng)工作的程序等級(jí)進(jìn)行劃分，對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。

（2）通過日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。

（3）建立健全嚴(yán)格的封閉化安全管理制度，包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。

（4）建立健全保潔、綠化操作考評(píng)管理制度。

（5）建立健全財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制。

（6）建立健全樓宇機(jī)電設(shè)備及對(duì)講、監(jiān)控的維修保養(yǎng)管理制度。

（7）按照質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。

（8）定期對(duì)管理細(xì)節(jié)進(jìn)行考評(píng)，并就各崗位所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況:

（9）各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)的制定，跟蹤執(zhí)行情況；

（10）按質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施系運(yùn)行狀態(tài)，維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查、診斷，發(fā)現(xiàn)不符合，及時(shí)提出整改、糾正，處理措施需以報(bào)告形式交給管理商，協(xié)助建立控制程序及方法，確保系統(tǒng)長(zhǎng)期正常運(yùn)行；

（11）根據(jù)管理處服務(wù)中心運(yùn)作的實(shí)際情況，對(duì)涉及各部門管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充，對(duì)出現(xiàn)的問題提出建議和解決方案；

（12）對(duì)小區(qū)會(huì)所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場(chǎng)考察已裝修配置完畢的會(huì)所，根據(jù)會(huì)所的裝修格局和功能設(shè)置，若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達(dá)不到營業(yè)要求，及時(shí)向益本公司提出建議，以便達(dá)到預(yù)期效果。

（13）在物業(yè)評(píng)優(yōu)時(shí)，制定物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃與實(shí)施方案，針對(duì)物業(yè)管理各崗位制定工作計(jì)劃:

（14）各崗位設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的工作計(jì)劃；

（15）物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的工作計(jì)劃；

（16）物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料的工作計(jì)劃；

（17）在保潔工作中對(duì)有效提高小區(qū)整體保潔效果提供工作計(jì)劃；

（18）提供綠化方面的工作計(jì)劃。

（19）進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)及行為規(guī)范培訓(xùn)，保障管理水平

（20）在小區(qū)內(nèi)計(jì)劃、開展有效的、豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。

（21）時(shí)機(jī)成熟后，依法成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。

（22）定期開展小區(qū)業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查及業(yè)主滿意度調(diào)查，建立業(yè)主信息收集、處理、反饋體系及業(yè)主投訴受理和處理體系。

（23）根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，將物業(yè)管理與服務(wù)實(shí)施方案在實(shí)施過程中不斷修正和完善。